战略评估-final要点.pptVIP

2001-7-22 2001Suntime-Diversification 西藏天路公司参与柳吾新区开发的战略评估报告 目 录 柳吾新区位于拉萨河东南，背山面河，与拉萨老城隔河相望 ；新区基本上没有进行城市开发建设，目前仅有一条沙土路经川藏公路及拉萨一桥将柳吾乡和拉萨市老区相连。 2001年青藏铁路开始破土动工，预计2006年通车。其中在拉萨的铁路客运站选址在柳吾新区北部，为新区未来的人流奠定了基础。 而柳吾大桥的建成将直接缩短新区与老区的距离，极大改善柳吾新区的交通状况。 拉萨老城区（以大昭寺为中心方圆一平方公里的古建筑群）是藏民族文化的精华，近年来随着人口和城市建设的发展，历史名城保护也面临着越来越严重的挑战。 目 录 西藏天路目前的发展战略概述： 柳吾新区的开发正是天路进入发展战略中第二层面业务——房地产业务的契机。 宏观环境分析（PEST分析） 房地产业具有周期性、关联性、地域性、政策性等特点 根据“产业生命周期模型”分析，西藏房地产行业已经开始进入成长期，在产业成长期进入是一个比较合适的时期。 新华信的研究表明：新区开发和房地产行业的关键资源能力包括：社会及政府关系、财务资源、人力资源。 针对上述关键资源能力，对西藏天路的资源状况分析如下： 西藏天路参与柳吾新区开发的SWOT总结 目 录 开发区管委会、天路公司、战略投资者等5家公司共同发起成立柳吾新区开发总公司（暂定名），实施柳吾新区开发项目 柳吾新区开发总公司的盈利模式有三种方式：土地出让、招商引资、多元化参股 对柳吾新区的开发采用滚动开发的运作模式。 目 录 对柳吾新区开发应该进行充分的风险分析 目 录 新区开发以自有资金和银行贷款相结合，采取滚动开发的方式，将前期转让回收资金投入到下期的土地开发中去 根据上述估计和测算，本园区运营总收入为120000万元。运营所需缴纳的税金总额为17043.5万元，其中转让营业税6000万元，所得税11043.5万元 本项目全部投资财务内部收益率，远远大于设定的财务基准收益率10%，投资利税率和投资利润率均超过100%，财务盈利能力优异。 财务清偿能力分析：本项目长期借款共3000万元，贷款期5年，贷款利率4%。短期借款12000元，贷款期一年，贷款利率5%，分4年投入。 财务不确定性分析:当经营费用增加10%或收入减少10%时, 内部收益率仍超过70%,累计净现值远大于零,项目的抗风险能力较强。 本产业园区从经济上看财务效益可行，经济效益高，社会效益显著，是不可多得的高收益项目 。 目 录 综合以上内容，新华信对天路公司的建议如下： == 谢 谢！== 版权所有, 不得翻印 西藏天路柳吾新区开发咨询项目组 版权所有, 不得翻印 北京 静安中心 2004年2月 柳吾新区开发项目背景 柳吾新区现状介绍 柳吾新区开发的新契机 西藏天路为什么要参与柳吾新区开发 西藏天路参与柳吾新区开发的商业模式 风险分析 财务评价 新华信建议 柳吾新区的位置 铁路进藏后，其高质量、全天候、长运距的特点将使本区内的一些矿产资源和绿色产品生产成本大幅降低，藏医药、绿色食品加工等产业得以启动。铁路进藏还将使拉萨和周边省份乃至环印度洋经济圈和中亚地区的经济联系得到加强。 目前拉萨全市人口21万（城镇人口），城市建成区51平方公里，而老城区面积2.8平方公里，集中了7万人，造成老城区人口拥挤；另外经济发展引发的城市新功能没有相应的空间落实，一些建筑项目仍挤在布达拉宫附近，无论是建筑风格、体量还是高度都给历史名城的保护造成冲击。 柳吾新区开发项目背景 西藏天路为什么要参与柳吾新区开发 公司现行战略要求发展第二主业 柳吾新区是天路发展第二主业的契机 西藏天路参与柳吾新区开发的SWOT分析 西藏天路参与柳吾新区开发的商业模式 风险分析 财务评价 新华信建议 天路应发展成为围绕公路建设的多元化企业，在做大建筑的基础上，继续开拓新的业务，追求更高的利润率，为股东、客户及员工带来利益； 天路应首先做大建筑主业，通过强化招投标能力及项目管理能力等提高主业的竞争力；同时发展建筑行业中利润率较高的业务－建筑设计业务； 在公路建筑能力强化之后，天路应围绕建筑项目公路能力开拓民用建筑等业务，真正将天路的主业做大； 房地产行业及旅游行业是天路应发展的其他主业，建议天路在近期内进入房地产行业，在2年内进入旅游行业； 实现天路发展战略的手段是优化股权结构，通过引进新股东带来新的符合天路发展战略的项目，以达到开拓新业务的目的。 为了打造国内一流的建筑集团品牌，保持长久的发展，西藏天路必须建立起三个层面的业务组合。 按照发展战略中的规划，第二层面的新兴业务将围绕建筑发展 多元化，开发房地产业务。 第一层面 核心业务 第二层面 新兴业务 第三层面 候选业务 在