第四章_建设工程用地与房屋征收法律制度讲解.ppt

2）标的只能是国有土地 集体所有的土地 依法征收 国有土地 出让 3）出让是有期限的 最高出让年限 实际出让年限 法律限定 合同约定 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 居住用地：70年 工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年 商业、旅游、娱乐用地：40年 综合或其他用地：50年 加油站、加气站用地：20年 4）出让是有偿的 出让金 实质 土地所有者凭借所有权取得的经济利益 构成 地租、开发成本、征地拆迁补偿安置费 5）权利的效力不及于地下之物 地下的资源、埋藏物和市政公共设施 （三）土地使用权出让的方式与程序 协议 招标 拍卖 1）协议方式及其程序 双方当事人在议定合同条款，特别是确定土地出让金方面，具有较大的灵活性。 申请 协商 签约 办理土地使用证书 有意受让方 土地管理部门 提出申请 受理 地块资料 地块的用途、使用期限、地价及付款方式 政府主管领导审查批准，签订土地使用权出让合同 缴付出让金后领证 2）招标方式及其程序 引入竞争机制，体现了商品交换原则。 招标 投标 开标、评标、中标 签约、办理土地使用证书 有意受让方 招标人 提出申请 资格审查 招标文件 成为投标人 中标通知书发出之日起三十日内签合同 缴付出让金后领证 招标公告 公开 邀请 送达投标地点 编制投标文件 投标价 投标规划设计方案和投标人的资信 3）拍卖方式及其程序 价高者得。 公告 参加 主持拍卖 签约、办理土地使用证书 拍卖前领取牌子，代领的要有授权委托书 当场签合同，缴付履约保证金 缴付出让金后领证 拍卖地块的用地要点资料；拍卖的时间、地点；拍卖的规则、叫价起点；拍卖保证金的金额和支付方式 介绍土地基本情况，叫价起点以上叫价竞争，增长额度随过程改变 （四）土地使用权出让合同 1）概念 出让人 受让人 土地使用权出让以及如何使用 内容 协议 2）形式 应当签订书面合同、采用标准样式合同；在法律允许范围内可以附加相关条款或协议 3）种类 宗地出让合同 成片开发土地出让合同 具体项目用地 综合性用地 4）内容 当事人，标的，出让金，出让期限，使用条件，定金，违约责任，土地使用权转让、出租、抵押的条件，合同争议的解决，合同有效文本、签约时间和地点等。 二、土地使用权的划拨 1、概念：指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补 偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 2、形式：有偿划拨、无偿划拨。 3、特征 标的只能是国有土地 行政划拨手段 土地所有权与使用权分离的一种方式 土地使用权无使用期限的限制 只需缴纳较小费用或无偿取得 具有社会公益性 4、适用范围 国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、城市公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通水利等项目用地、其他 5、程序 申请 建设用地单位 划拨土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门 提出申请 设计任务书或初步设计、年度基本建设计划等有关文件 审核 报县级以上人民政府批准 批准 发建设用地批准书 土地所在地的县级以上人民政府 到实地划拨建设用地 登记 第五节 土地使用权的转让、出租与抵押 一、土地使用权的转让 1.概念：指土地使用权通过买卖、交换、赠与、继承或者其他合法方式依法将土地使用权转移给他人的行为。 原土地使用权人 新土地使用权人 转让人 受让人 一级市场 二级市场 2.转让基本原则 1）出让方地位不变原则：国家总是出让方。 2）权利、义务一体转移原则：认地不认人。 3）土地使用权与地上建筑物所有权主体同一性原则。 4）保护财产的价值和经济效益的原则。 3、土地使用权转让的条件 1）禁止转让的土地使用权：P78 2）出让土地使用权转让的条件 ①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； ②按照出让合同约定进行投资开发，属于房建工程的，完成投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 2）划拨土地使用权转让的条件 ①报有批准权的人民政府审批； ②办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金；或者不办理土地使用权出让手续，但将转让所获收益上缴国家或者作其他处理的。 4、土地使用权转让程序 洽谈、签约 审查 缴纳税费 过户登记 二、土地使用权的出租 1、概念：土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物和其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 2、土地使用权出租的程序：双发达成协议，签订租赁合同，到土地行政主管部门进行登记。 3、土地使用权出租的条件： 《城市房地产管理法》 未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发利