世联2010年新世界廊坊周各庄项目酒店定位与物业发展建议教案分析.ppt

新世界廊坊周各庄项目酒店定位与物业发展建议 谨呈：新世界中国地产（北京） 酒店市场供应量基本集中于广阳区，但周各庄区域暂无酒店供应 整体市场： 廊坊酒店业发展平稳，三星级酒店较多，酒店市场化程度不高。 分布： 现状——基本集中于广阳区，安次区仅有一家酒店。 目前廊坊酒店以三星标准酒店为主，四星级及以上酒店共计4家，高端酒店缺失 基本均有会议室及餐饮设施，但娱乐设施水平普遍较低，经济型酒店基本无娱乐设施，星级酒店KTV比较普及 廊坊酒店房价普遍较低，部分星级酒店因地段及配套实现高价，但仍有较大上升空间 经营状况——经营状况较好，连锁型商务经济酒店平均入住率较高，达到60%—80%，部分三星级以上酒店因交通便利、特色配套服务等原因入住率达到80%—90% 国际饭店——目前廊坊唯一一家五星级酒店，由管道局独资兴建的一家饭店，配套设施较完善，房价廊坊最高，但主要服务对象是政府、央企往来人士，市场化不足。 位置：和平路81号 规格：五星级，总占地面积152亩，两期建筑面积87000平方米，累计投资6亿元人民币，2006年建成投入使用 配套：房间内配备的网络系统、VOD视频点播系统等先进设施。餐饮设有粤、川、淮、西餐、日式料理等不同风味的餐厅，共有餐位1316个，并设有蓝调时光咖啡厅、茶吧、品吧、视听室、图书吧、游泳馆、室内网球馆、高尔夫练习馆、保龄球馆、水疗中心、星光月俱乐部等娱乐设施。 天都大酒店——黄金地段的四星级中高端商务酒店，以现代化、区位优势为竞争优势 位置：广阳道188号，地处广阳道黄金地段，毗邻自然公园、新世纪步行街。 规格：四星级、客房共计137间/套。 配套： 1996开业，2006年重新装修。整个酒店以人性化的布局，高智能化的办公设备，特色的房间设计为核心竞争力，成为集现代化、综合性、功能齐全于一身的商务涉外酒店。 廊坊迎宾馆——廊坊老牌高端酒店的代表，为隶属于廊坊市政府的事业单位，以美食城、会议中心为核心配套功能 位置：宾馆坐落于廊坊市金光道15号，地处市中心繁华地带，紧邻市政府，交通便捷。 规格：三星级、占地30000平方米，内设中、高档客房243套。 配套：“越豪美食城”大厅可容纳800人同时就餐，是廊坊第一家‘美食城’，风格迥异的20余座大小餐厅，另有商务中心、商品部、美发厅、足疗室、歌舞厅、良子健身、垂钓园、跑马场等场所设备设施完善。全市档次最高、设备精良、功能最全的会议中心及各种规格的会议室。 酒店市场小结： 大堂设计多采用了欧式与东南亚；与现代风格；与中式等风格融合，格调高雅，强调舒适、休闲、高雅、奢华 凯宾斯基立面多以石材为主，体现稳重、大气 客房数量 廊坊仅有的五星级酒店为由三星级升而成，硬件以及服务均明显低于一线城市五星级酒店标准。 廊坊五星级酒店每日平均出租客房： 500×50%=250间 从酒店品牌超越的策略出发，结合廊坊五星级酒店的运营情况，以及对廊坊酒店市场预期访客数量20%的增幅，我司建议项目酒店规模为 500×50% （ 1+ 20%）=300间 标准房间使用面积 目前新型的五星级酒店房间使用面积一般在40-50平米，比如某地香格里拉酒店的标准房间面积已经超过了40平米。 由此可以看出，目前高档酒店的流行趋势是客房更具空间感，使用客人感到更加舒适豪华。 本项目中我司认为要达到豪华水准，并在一定时期内保持领先水平，建议标准房的使用面积应在： 45平方米（使用面积） ——按照餐饮经营面积占项目总面积17%计算，项目餐饮面积需要8000平米，在兼顾酒店客户的同时，也可对外经营； ——设置不同风格的餐饮可以同时满足不同需求的客户用餐； ——设置大型宴会厅，以满足大型活动的举办需求。 ——引进高端主力店，提升餐饮档次，满足客户需求。 【万豪】在全球范围包括中国坚持不带资管理，旗下品牌包括丽兹卡尔顿、万丽、万怡、新世界、华美达等… 万豪酒店选址均为城市商务金融中心或旅游集散中心，偏向城市商务型，配套设施豪华齐全 万豪酒店经营管理模式是委托管理，根据经营情况收取管理费 万豪酒店(MARRIOTT) 作为国际知名的酒店管理集团，万豪在中国大陆由单一品牌向多品牌发展，既有高档的丽兹卡尔顿、万豪、万丽，也有万怡、新世纪、华美达等中高档品牌，万豪在中国多为豪华型商务酒店 万豪在中国业务基本集中于北京、上海等一线城市及部分二、三线城市 万豪酒店多位于交通发达的商业中心或者金融中心以及部分旅游度假胜地，周围配套完善，人流量比较大 万豪酒店集团实行委托经营模式，以先进的管理理念和人才优势为投资者提供服务，同时在酒店筹备之初为投资者提供酒店设计方面的支持 【香格里拉酒店】总部设在香港，旗下品牌有香格里拉和商贸饭店 香格里拉酒店选址为城市商务金融核心区，客房数量较多，偏重城市商务型 香格里拉酒店