青山项目市调解析.doc

青山项目市场调查报告 第一部分 市场调研 一、区域（青山区）市场分析： 价格走势： 青山区成交均价月度走势图 青山区成交量和供应量不是很大，从供应量上看，青山区全年供应量为18.38万方，其中12月份供应量最大，为5.94万方。从成交量上看，青山区全年共成交686套（亿房统计为1522套）， 12月成交量最大为113套，全年成交偏低。 从成交均价上看，青山区房价最高出现在12月份，达到8299元/平米。 2010年青山区在售楼盘不多，仅有新长江·清源、江南春城、新长江·香樟林、福星惠誉青城华府、山河格调、奥山·世纪城等。由于青山区在售项目较少，总体仍处于供不应求状态，而区域内居民收入水平较高，使得青山区中心位置的项目价格相对较高。 从购买力上讲，本区域潜在消费能力较强，青山区的购买力丝毫不逊于其他重点区域。由于最近几年其他区域发展势头更加强劲，该区域属于工业区，受到的关注度略有下降，但随着产业发展和配套完善，区域投资潜力将逐渐得到挖掘和展现。 二、竞争项目分析 1、目前该片区在售楼盘有3个，住宅均价范围为5300-8400元/平方米。 　　项目主要在售楼盘市场调研情况如下表：（见下页） 项目名称： 七星富利天城 中交江锦湾 绿地香树花城 地理位置： 武汉市青山区临江大道888号 青山红钢二街13号（49中旁） 武汉市青山区青山公园前和平大道与建设11路交汇处 项目类型： 住宅 住宅、公寓、LOFT、商铺 百万方大社区,地标,综合体 建筑类型： 高层（22层，部分一楼为商铺 高层 高层 开发商： 武汉大桥实业集团 中交地产武汉开发有限公司 武汉申智成置业有限公司 占地 / 建筑面积： 27255.75平方米 / 95378.83平方米 51000平方米 / 250000平方米 185467平方米/581500平方米 绿化率 / 容积率： 35% / 3.5 35%/3.8 ≤3.14 户型： 1室1厅 2室2厅 3室2厅 2室2厅 3室2厅 3室2厅1卫(95㎡)3室2厅2卫(110㎡) 总套数： 872套 1201套 待定 装修状况： 毛坯 毛坯 毛坯 楼盘价格： 均价：7500元/平方米 均价：8400元/平方米 待定 销售情况： 在售 　在售（主推80-140平方米） 未售认筹 简介 七星富利天城项目用地呈矩形，东西长约100m，南北宽约270m。8栋住宅均为南北朝向，东面、南面和北面临道路一侧的住宅楼底层设置商业裙楼。其中1、2#住宅楼布置于场地北侧，3-6#住宅楼布置于场地中央，7-8#住宅楼布置于场地南侧，建筑后退道路红线15m。 项目净地面积51557.82平方米，综合容积率3.8，计容积率建筑面积19.6万平方米，总建筑面积约25万平方米，居住与商业的建筑面积按6:4进行控制，属小型城市综合体项目。 P（2013）233号地块有2家竞买人，起始价44350万元。 经过20轮竞价，最后由武汉申智成置业有限公司以48950万元竞得。每亩单价486元，楼面地价2052元/平。 2、竞争个案简析 （1）特别关注楼盘为七星富利天城、中交江锦湾、绿地香树花城三个项目都距离本项目不远，各有利弊，其价格及市场销售情况是本项目策划重要的参考依据。 七星富利天城 该项目依托武钢产业圈世界级的强大辐射力，汇集华中、全国、乃至全球顶级钢铁及相关企业进驻，形成国际化商贸物流总部，实现产业链高端资源整合。 项目优势： 1、小区中央大面积绿化，各住宅楼之间设置绿化带 2、依托武钢产业圈世界级的强大辐射力，该项目社会环境比较好。 3、项目住宅楼和商业部分分开 劣势： 该项目周边环境配套较差。 交通不够便利 中交江锦湾 该项目位于武汉市青山区红钢二街13号，三环线以内，天兴洲大桥旁可快速通达汉口;离武汉火车站直线距离5公里内，距离武汉二七大桥8公里内，距青山区政府2公里，5分钟内直达。 项目净地面积51557.82平方米，综合容积率3.8，计容积率建筑面积19.6万平方米，总建筑面积约25万平方米，居住与商业的建筑面积按6:4进行控制，属小型城市综合体项目。 项目优势： 1、小型城市综合体项目 2、交通便利 3、有较强大的商业圈（青山百货商场、青杨十街商业综合体、中百仓储沿港路店、武商量贩建七店等） 绿地香树花城 项目用地紧邻青山区城市商业中心，是承接杨春湖城市副中心功能外溢，支撑武钢东西两组两组团发展的重要节点。随着地区副中心的建设，一批大型公共设施将向这一地区集中，区土地具有较大的升值潜力。已开通的地铁4号线以武汉火车站为首末站，进一步加强与整个武汉主城区的联系。 三、本案优劣势分析 针对本项目具体特点，通过对周边市场调研认为