中山北路项目市场研究报告DOC47.docVIP

中山北路项目市场研究报告 第一部分 项目投资环境分析 一、经济、政策、市政环境分析 宏观经济、政策、市政环境分析 （1）上海市宏观经济发展状况GDP与GDP增长率 从99年，上海的国民经济一直平稳快速的运行，基本上保持每年10%左右的增长率。健康的国民经济为房地产业的发展提供了良好的运行环境。 图1-1 上海GDP与变化 数据来源：上海市统计局，GDP增长率为截至当季末按可比价格计算的增长率。单位：亿元人民币 1.2 外商直接投资合同金额 98年以来的上海外商直接投资合同金额除99年略低外基本保持着较稳定的增长，200年更是达到了亿美元。外商直接投资带来的不仅有资本，还有大量的外方工作人员而恰恰这些长期驻沪的外方人员将会成为未来上海房地产市场的潜在消费者。图1-2 上海FDI及增长率变化 92年以来上海的房地产投资额呈现，。99年以来，上海房地产市场走出低谷，投资也开始活跃房地产活跃。 图1-3 上海房地产投资总额变化 （2）1994年，全面对内资六类用地实行土地有偿出让。 （3）1996年，颁布并实施土地使用权出让办法，加强土地市场管理。 （4）2001年，内外销土地并轨，进一步完善房地产市场管理。 （5）2002年，全面实行以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有土地使用权。 （6）2003年，上海开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况的执法检查，进一步规范上海市经营性土地使用权出让工作。 2.2 购房政策 （1） （3）2001年，内外销商品住宅交易并轨，住宅商品房市场统一。 （4）2003年，实行经济适用房价格管理办法。 （5）2003年，取消本市非居住房屋租售对象限制。 （6）2003年，对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含）商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付比例，并按照央行公布的同期同档次贷款利率执行，不再执行优惠住房利率规定。 2.3 拉动政策 （1）1994年，实行蓝印户口政策。 （2）1998年，实行购房退税政策。 （3）1999年，由地方财政补贴的契税，按征收。）） 土地政策 规范一级市场，促进公平竞争，保证市场健康 住房制度改革 促进房地产市场化的关键因素 新预售标准 保证消费者利益。但市场出现供应短缺，空置房被大量吸纳，并加快价格上涨。 内外销房并轨 吸引更多国内外客户资金，导致高档住宅在近年升温。 非居住用房并轨 商铺等非居住用房热潮诞生 拉动政策 促使房地产市场短期内走出低谷 抑制政策 减小投机机会，降低泡沫成分 数据来源：上海中原市场研究部 （3）规划、市政的强大力度为房地产市场的多样发展提供了强大动力 城市经济地位的定位和经济发展形势让城市产生了新的发展格局，为满足居住、购物、办公、娱乐、出行等种种要求的情况下，城市结合自身特点在发生着新的布局规划、发展。新的市政工程、规划动态和特殊事件都在不断刺激着城市房地产市场热点的诞生，为城市房地产市场的多样发展提供了强大动力。 表1-2 上海房地产市场热点发展态势 市场热点 关键促进因素 目前发展态势 轨道交通周边住宅 轨道交通发展 依旧是住房发展趋势 苏州河沿岸住宅 苏州河整治 后续储备地块少，目前向其上游延伸 小户型公寓 烂尾楼改造 市场发展过了最高峰，进入惯性发展阶段 产权式酒店 （含商务型） 烂尾楼改造 小户型公寓变种，炒作因素大于产品研发，市场呼唤真正的该类精品 江景住宅 浦江规划 江景豪宅毕竟是稀缺的，投资势头不减 世博效应圈 世博申办成功 价格上涨幅度过大过快，开发商预收了未来升值空间，投资风险相当大 一城九镇发展 一城九镇开发，轨道交通建设以及相关产业发展 未来投资新热点，一、二、三级市场皆具有巨大的投资空间 商铺投资 内需拉动相关政策 市场运行态势良好，但在政策干预下，投资回报有所下降 全装修住宅 装修住宅政策 住宅发展趋势，但目前市场并不规范 可售型写字楼 并轨政策以及经济结构变化 已从萌芽期发展到发育期，具有较大的投资价值 二、上海房地产市场环境分析 1、总体供求及价格特征 1995年至今上海市房地产市场商品房供求经历了供大于求（1995-2000年）、供小于求（2000-2002年）、供求平稳（2002年至今）三个阶段。在良好的经济环境和相应的政策拉动下，上海商品房的需求量从99年开始大幅增大。受到2001年新的预售标准限制，商品房供应一度出现短缺，从而出现了供不应求的市场特征。2001年下半年，受到预售标准限制的一批商品房集中上市，另外，楼市的利好吸引了大量的投资资金，市场供应急剧增加，短时期内就实现了供求平稳，供略大于求的市场状况。 图1-4 上海市历年商品房供求分布 数据来源：上海市房地产交易中心及国民经济和社会发展历史统计资料1949－200