中海地产苏园200507号地块项目市场定位策划报告DOC108.docVIP

中海地产 苏园（2005）07号地块 项目市场定位策划报告 恒基地产顾问 2006年2月 目 录 一、项目概况 1、苏项目地块区位环境分析…………………………………………………6 2、周边环境分析…………………………………………………………..…6 3、项目所在区域规划情况分析………………………………………....…….7 3.1项目自身概况…………………………………………………………….…….…..…...7 3.2项目周边区域规划……………….………………………………….……………….…8 二、项目市场环境分析 1、苏州市房地产经济背景分析…………………………………………..…,,,9 1.1苏州市概况……………………………………………………………………….…....9 1.2苏州市宏观经济影响关分析………………………………………………….........11 1.3苏州市城市规划概况及对本项目的影响……………………………………………1.4苏州市房地产政策概况对本项目的影响 2、苏州市区房地产市场情况调查……………………………………………2.1 苏州近几年房地产态势分析…………………………………………………………2.2苏州房地产2006年发展态势总结及预测……………………………………………2.3苏州市区房地产市场调查分析………………………………………………………2.4苏州市区二级市场（商品房市场）分析……………………………………………2.5苏州市区三级市场（二手房市场）概况及分析…………………………………… 3、苏州市区房地产区域市场调查……………………………………………3.1苏州房地产市场区域板块分析……………………………………………………… 4、苏州工业园区房地产市场…………………………………………………4.1园区房地产发展及走势………………………………………………………………4.2近年内各年度园区供应及销售情况…………………………………………4.3园区商品房价格走势及与其他片区房价比较情况…………………………………4.4园区未来房地产市场分析与预测…………………………………………4.5典型个案和基准竞争对手分析………………………………………………………三、苏州各类物业分物业形态专题分析 1、苏州各类物业形态的发展情况………………………………………………69 1.1写字楼…………………………………………………………………………………1.2类别墅…………………………………………………………………………………1.3多层等低密度住宅……………………………………………………………………1.4高层及小高层住宅市场……………………………………………………………… 2、苏州各类物业市场的主要特征……………………………………………… 3、苏州各区域典型个案分析…………………………………………………80 四、消费者需求分析 1、区域内购房者细分及需求分析……………………………………………1.1何谓市场需求?1.2我们的需求者在哪里?1.3需求者购买因素分析………………………………………………………………… 2、消费者需求分析……………………………………………………………2.1私营业主………………………………………………………………………………2.2政府官员………………………………………………………………………………2.3本地高收入职业经理人………………………………………………………………2.4外来高收入职业经理人………………………………………………………………2.5等自由职业者…………………………………………………………………………2.6投资客户………………………………………………………………………………97 五、本项目分析及定位 1、本项目SWOT分析…………………………………………………… 2、本项目整体形象定位…………………………………………………… 3、本项目可能发展物业形态的目标客户定位……………………………3.1目标客户职业分析……………………………………………………………………3.2目标客户来源地及比例分析…………………………………………………………3.3目标客户家庭成员构成分析…………………………………………………………3.4目标客户可承受总价范围段及各自比例……………………………………………3.5目标客户可承受面积范围段及各自比例……………………………………………3.6客户特征描述…………………………………………………………………………3.7客户行为习惯分析……………………………………………………………………4、楼型（物业形态及配比）定位………………………………………… 5、价格定位、分析与建议………………………