《物业管理实务》第十一章讲义重点详解.ppt

三 知识学习 物业服务费用酬金制 在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。 三 知识学习 酬金制的优点 对业主而言，物业服务费用的收支情况较为透明，避免了收费与服务不相符的情况，保护了业主合法权益； 对物管企业而言，由于酬金是按照预收的物业服务资金提取，具有相对的固定性，可以使企业在一定程度上规避收支不平衡的经营风险。 三 知识学习 物业服务费用包干制 由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 物管企业自主经营、自负盈亏、风险自担、结余归己。 业主对物管企业是否按合同要求的内容和质量标准提供服务进行监督。 三 知识学习 包干制的优点 对业主而言，物业服务费是固定的，不会因市场短期波动、物业管理项目运作情况而发生变化；对物管企业而言，物业项目管理服务的利润不再是固定的，企业可以不断挖掘管理潜力，通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长，既保障业主利益又促进企业发展。 三 知识学习 酬金制和包干制的财务特征 会计主体 酬金制：物管项目是独立的会计主体，各物管项目应独立建账、独立核算。 包干制：物管项目的会计主体是物管企业，物管项目可以独立核算，也可纳入企业统一管理。 三 知识学习 酬金制和包干制的财务特征 收入 采取酬金制的物业管理项目，物业管理企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金； 采取包干制的物业管理项目，物业管理企业的物业服务收入就是该项目的物业服务费。 三 知识学习 酬金制和包干制的财务特征 成本费用 物业管理企业固定成本的比例较高。 人工成本占总成本的比例较高。 物业管理企业成本费用的可预测性较强。 三 知识学习 2物业服务费的测算编制应考虑的因素 应区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价。 应根据物业服务的项目、内容和要求，科学测算确定物业服务成本。 三 知识学习 2物业服务费的测算编制应考虑的因素物管企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物管项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧均应纳入到物业服务费的测算中。 物业管理属微利性服务行业，物业服务费的测算和物业管理的运作应收支平衡、略有结余，在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合理的利润。 三 知识学习 3物业服务费成本（支出）构成 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 物业管理区域清洁卫生费用； 物业管理区域绿化养护费用； 物业管理区域秩序维护费用； 三 知识学习 3物业服务费成本（支出）构成办公费用； 物业管理企业固定资产折旧； 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 经业主同意的其他费用。 三 知识学习 4物业服务费编制的依据收入的编制：根据收费标准和可收费的管理面积。 支出的编制依据： 管理计划及实施计划所需物业服务成本。指常规物业管理服务中的人员计划、工程维护保养计划、清洁绿化计划等。编制测算时，应根据实施这些计划所需人工、物料、能耗等成本费用进行测算。 物业正常维修和养护计划。可比照以往每年实际发生的或参考其他同类物业的物业服务成本。 三 知识学习 5物业服务费核算要点及方法 确定服务费成本构成的注意事项 详细，尽可能具体；全面，不要漏项；测算依据准确，不用或少用估值。 收集原始数据 物业服务费的测算 三 知识学习 物业服务费的测算 由各部门或相关人员分别测算各单项费用。 各单项费用加总后得物业服务支出（成本）总额； 加上物业管理酬金（酬金制）或法定税费及利润（包干制）后得出物业服务费总额。 以物业服务费总额除以该物业可收费总建筑面积即可得出单位面积物业服务费标准。 【典型考题?多选题】 实行包干制的物业服务企业的经济效益与其（ ）紧密相关。 A．管理服务 B . 成本控制 C . 经营运作能力 D . 职工数量 E . 提取比列 【正确答案】ABC 物业服务费的测算编制应考虑的因素有（ ）。 A. 物业的不同性质和特点 B.物业服务的项目、内容和要求 C.固定资产的折旧 D.做到收支平衡，略有结余 E.物业管理人员素质 【正确答案】ABCD 【典型考题?多选题】 三 知识学习 4、物业管理专项维修资金 1专项维修资金的概念与来源 专项维修资金由业主或使用人交纳，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。 专项维修资金属业主所有，物业管理单位的管理和使用属于代管性质。 三 知识学习 专项维修资金的来源 法规规定的费用 物业服