39第八章第五节建筑物折旧的求取(一)(2013新版)要点.docVIP

第八章　成本法及其运用 第五节　建筑物折旧的求取 一、建筑物折旧的含义和原因 （一）建筑物折旧的含义 估价上和会计上虽然都使用“折旧”这个词，并且意义上有某种相似之处，但因两者的内涵不同而有本质区别。估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值的实际减损，其金额为建筑物在价值时点的市场价值与在价值时点的重新购建价格之差，即： 建筑物折旧＝建筑物重新购建价格－建筑物市场价值 建筑物重新购建价格是建筑物在价值时点全新状况下的价值，建筑物市场价值是建筑物在价值时点现时状况下的价值。将建筑物重新购建价格减去建筑物折旧，相当于把建筑物在全新状况下的价值调整为在价值时点状况现时下的价值，调整后的结果为建筑物的市场价值，即： 建筑物市场价值＝建筑物重新购建价格－建筑物折旧 史家解读： 1．建筑物重新购建价格是建筑物在价值时点全新状况下的价值，建筑物市场价值是建筑物在价值时点现时状况下的价值。 2．建筑物市场价值＝建筑物折后价值。 3．建筑物折旧＝房地产重新购建价格－房地产市场价格＝建筑物重新购建价格＋土地重新购建价格－房地产市场价格（旧房地产价格） （二）建筑物折旧的原因 根据引起折旧的原因，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。 1．物质折旧 物质折旧（physical depreciation，physical deterioration）也称为有形损耗，是指建筑物因实体老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。根据引起物质折旧的原因，物质折旧分为下列4种： （1）自然经过的老化：可称为自然老化折旧，主要是随着时间的流逝由自然力作用引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、风化、基础沉降等。这种折旧与建筑物的实际年龄（建筑物自竣工日期起至价值时点止的年数）正相关，并要看建筑物所在地的气候和环境条件，如酸雨多的地区，建筑物的老化就快。拿人来做比喻，自然经过的老化类似于随着年龄增长的衰老。 （2）正常使用的磨损：可称为使用磨损折旧，主要是由人工使用引起的，与建筑物的使用性质、使用强度和使用时间正相关。例如，居住用途的建筑物的磨损要小于工业用途的建筑物的磨损。工业用途的建筑物又可分为受腐蚀的和不受腐蚀的。受腐蚀的建筑物，由于受到使用过程中产生的有腐蚀作用的废气、废液等的不良影响，其受损毁的程度要大于不受腐蚀的建筑物。拿人来做比喻，正常使用的磨损类似于是脑力劳动还是体力劳动，体力劳动中是轻体力劳动还是重体力劳动等工作性质的不同对人的损害。 （3）意外破坏的损毁：可称为意外损毁折旧，主要是由突发性的天灾人祸引起的，包括自然方面的，如地震、水灾、风灾、雷击等；人为方面的，如失火、碰撞等。即使对这些损毁进行了修复，但可能仍然有“内伤”。拿人来做比喻，意外破坏的损毁类似于曾经得过大病对人的损害。 （4）延迟维修的损坏残存：可称为延迟维修折旧，主要是由于没有适时地采取预防、养护措施或者修理不够及时引起的，它造成建筑物不应有的损坏或提前损坏，或者已有的损坏仍然存在，如门窗有破损，墙面、地面有裂缝等。拿人来做比喻，延迟维修的损坏残存类似于平时不注意休养生息，有病不治。 2．功能折旧 功能折旧（functional depreciation，functional obsolescence）也称为无形损耗，是指建筑物因功能缺乏、落后或过剩造成的建筑物价值减损。导致建筑物功能缺乏、落后或过剩的原因可能是建筑设计上的缺陷，过去的建筑标准过低，人们的消费观念改变，建筑技术进步，出现了更好的建筑物等。 （1）功能缺乏折旧：是指建筑物因没有其一般应有的某些部件、设备、设施或系统等造成的建筑物价值减损。例如，住宅没有卫生间、暖气（北方地区）、燃气、电话线路、有线电视等；办公楼没有电梯、集中空调、宽带等。 （2）功能落后折旧：是指建筑物因其现有的某些部件、设备、设施或系统等的标准低于市场要求的标准或者有缺陷而阻碍其他部件、设备、设施或系统等的正常运行或有效发挥作用造成的建筑物价值减损。例如，设备、设施陈旧落后或容量不够，建筑式样过时，空间布局欠佳等。以住宅为例，现在时兴“三大、一小、一多”式住宅，即起居室、厨房、卫生间大，卧室小，壁橱多的住宅，过去建造的卧室大、起居室小、厨房小、卫生间小的住宅相对就过时了。再如高档办公楼，现在要求有较好的智能化系统，如果某个所谓高档办公楼的智能化程度不够，则其功能相对就落后了。 （3）功能过剩折旧：是指建筑物因其现有的某些部件、设备、设施或系统等的标准超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本造成的建筑物价值减损。例如，某幢厂房的层高为6m，但如果当地该类厂房的标准层高为5m，则该厂房超高的1m因不能被市场接受而使其多花的成本成为无效成本。（史记：成本没有对效用产生作用或者说成本增加额少于其对效用的增加额） 3．外部折旧