香港私人住宇楼层市场调查报告(34页)详解.doc

香港私人住宇楼宇市场调研报告 撮要 1. 房地产在香港一向很被看重,这是因为房屋作为市民居所,投资工具及政府收入来源等各方面都占一个很重要的地位。现时,约有45%的家庭拥有自己的物业 1 ,仍未自置居所的,也极期望可以做到。已自置居所者,不少也希望可以另觅新居,以期获得更理想的居住环境及更宽敞的居住空间。 2. 自一九八零年代初期楼市低潮以后,住宅楼宇售价不断上扬,涨幅远超于一般人的入息增长幅度。由一九八五至九五年的十一年间,其中有十年的楼价处于上升的轨道,每年实际平均升幅(经减除通胀)达11% 2 ,超过通涨(甲类消费物价指数)。虽然楼价自九四年六月已有回落趋势,但平均价仍高于九三年的水平( 附件一 )楼市经过十八个月的调整期,九六年首季,开始上升。九五年资料显示,买楼供款的负担占一个普通家庭平均收入的73% 3 (供款负担比率),远远超过银行界批核个别按揭申请时,所考虑的最高供款负担比率(40-50%)。到九六年首季,情况略有改善,但供款负担比率仍达64%( 附件二 )。因此,私人住宅楼宇的市场效率,成为消费者关注的焦点。 研究范围 3. 本报告研究私人住宇楼宇物业市场,主要目的为: 1. 评估私人住宅楼宇市场的竞争情况 2. 研究市场内是否存有妨碍竞争的行为,使消费者受到影响;及 3. 如有需要,提出政策建议,促进市场竞争和保障消费者利益 研究方法 4. 本报告根据香港理工大学建筑及房地产学系的顾问小组的分析和本会研究编写而成。 5. 理工大学与本会就研究工作的需要,曾与下列人士及64个团体接触及商谈,包括:政府政策科及部门,地产发展商、香港地产建设商会、公营机构、银行和证券分析公司、律师、产业测计师、物业代理、建筑师学会及测量师学会及其他团体等。 6. 研究的数据由个人、公司及政府提供。为求数据的准确,本会反覆核对从多个来源搜集资料。来源资料的来源及应用的方法,见有关章节的批注。由于数据来源的局限,资料有时未能涵盖整段研究期间 4 。 7. 研究尽量应用八零至九五年间的数据,这期间香港经历了地产市道的起跌,亦渡过数段长时期的经济兴旺期和几次的经济和政治冲击 ( 见注 2 )。限于资料来源,市场占有率和市场行为的个案研究,仅能集中于近年的情况,即是分别从九一至九四年及从九零年至九五年中。本会亦尽量搜集截至九六年中的数据,以提供最新的市场资料。 市场结构 8. 私人住宅楼宇市场包括新楼和二手楼两方面。后者的市场相较极为庞大,交易额亦相当可观。在八五至九四年间,二手楼宇交易占每年物业销售量的六至七成 5 。但由于二手楼的业权分散,个别业主对市场的影响力,远较盖建新楼的地产发展商小得多。 9. 本港的新住宅市场非纯由自由竞争力量支配,因为市场结构受以下两大主要因素影响: 1. 政府是新土地的独家供应者,也是地产发展的监管者,因此政府对这个市场的影响,扮演着重要的角色; 2. 私人物业发展,大部份集中在少数发展商身上。 政府的角色 10. 香港土地是稀有的资源,是政府收入的主要来源之一。九四/九五年间,政府从卖地方面的收益占政府库房总收入的11%。政府决定新土地的供应量,也负责城市规划和管理建设,甚至监管楼宇销售方法。政府的房屋发展原则是:「提供充足土地,所需的基础设施及促使私营机构投资于物业发展的经济环境」 6 。同时提供健康的居住环境,和确保建筑物的安全,并打击过度投机炒卖。 11. 透过房屋委员会及房屋协会的建屋计划,政府为半数以上的人口提供居所。如此规模的公共房屋,对私人地产市场有一定的影响。 市场集中 12. 本会研究发现,一九九一年至九四年间,地产发展市场出现高度集中情况 (参阅 附件三 ) 7 : 1. 70%新落成私人楼宇由七间大发展商兴建 2. 55%由四大发展商供应 3. 有一发展商住宅单位供应量持续占市场的25% 13. 高度市场集中不一定有问题,也不一定有违竞争。某程度上,市场集中可反映规模经济所带来的效率和地产商的成功经营策略,也可以显示地产商对市场的信心,即使是在跌市期间。 14. 因此,需要继续分析市场结构,以衡量其是否有「竞争威胁」(contestability)的存在。在一个具高度「竞争威胁」的市场,所有参与者均须作剧烈的竞争,使市场发挥高度效率,产品价格甚而接近成本。假若市场缺乏了竞争的威胁,新公司难以加入市场,在市场高度集中的情况下,可能出现滥用市场力量的潜在危险,例如,生产商有更多机会把产品的售价提高和从事违反市场竞争行为。当