基准开发周期-宸启投资资料.doc

深圳宸启投资股份有限公司 基准开发周期（试行） 根据公司经营发展需要，结合工作实际，借鉴行业内标杆企业经验，特此制定《深圳宸启投资股份有限公司基准开发周期（试行）》（以下简称“基准开发周期”）。 作为项目开发的指引与参考依据，各项目应参照《基准开发周期》，结合项目开发具体情况，开展项目总体开发计划编制工作。在项目开发纲要中需要进行项目总体计划与基准周期的对比。开发纲要评审时总体计划一旦确定，便作为项目具体执行及考核的依据。 《基准开发周期》 将定期更新。 一、概要说明 1、依据目前公司开发产品类型，基准开发周期主要分城市综合体和住宅两种产品类别，住宅又分为别墅及普通住宅两种类型。 □城市综合体适用范围：购物中心、酒店、写字楼以及包含此三种物业中任何一种类型的复合体； □别墅适用范围：独栋、联排以及叠拼； □普通住宅适用范围：其他。 2、考虑地域不同带来的开发周期的差异性，依据公司现有项目的分布，暂考虑华南（深圳、惠东）、华东（昆山）、华中（江西片区）、西南（成都）、西北（新疆）、环渤海（北京、天津）6个片区划分，其中华南、华东、华中、西南采用相同周期标准，西北、环渤海两个区域的周期在此基础上分别做适当调整。 3、综合影响因素考虑： □春节假期：20个自然日； □雨季：地下部分施工阶段10~20个自然日； □西北区域施工考虑冬歇期5个月（11月至次年4月）影响； □环渤海区域施工考虑冬季施工2个月影响。 4、基准周期起算时间：项目获取土地，公司内部立项正式确定启动。 5、专项周期中各项数据单位均为自然日。 二、专项周期 1、前期定位时间 阶段 起点 完成标准 城市综合体 住宅 变动说明 前期定位 项目获取土地，公司内部立项正式确定启动 公司内部评审通过、提供概念设计输入条件 0 0 项目在拓展阶段已经完成《概念阶段产品建议书》及概念设计研究 20 15 已进城市，且拓展阶段未形成《概念阶段产品建议书》 60 45 新进城市，且拓展阶段未形成《概念阶段产品建议书》 周期说明： 依据项目拓展的不同情况，结合营销工作流程（现行定位报告将拆分为《概念阶段产品建议书》及《产品建议书》两个阶段进行，前者为概念设计输入条件，后者为方案设计输入条件），对前期定位时间进行了细分，商业分为0/20/60三种情况，住宅分为0/15/45三种情况。 （ 注：结合后续营销流程确定做相应调整） 2、设计时间 阶段 起点 完成标准 城市综合体 变动说明 不含购物中心、五星级酒店或甲级写字楼 含购物中心、五星级酒店或甲级写字楼 概念设计 概念阶段产品建议书公司评审通过 概规内部评审通过 60 90 如需报批修建性详细规划或概念设计招标则增加30天 方案设计 概规内部评审通过 方案报建文本完成 90 120 启动前《产品建议书》已经评审完成 扩初设计 方案报建文本完成 扩初报建文本完成 90 120 1.结构超限＋30天2.消防性能化 ＋15天 施工图设计 扩初报建文本完成 第三方审图、调整完成 100 120 当地第三方审图时间如果按程序超过10天适当增加时间 土方、基坑设计 方案报建文本完成 具备招标条件 40 如该项工作不在关键线路上，起点可适当顺延　 桩基设计 扩初报建文本完成 桩基报建文本完成 40 设计阶段 起点 完成标准 住宅 变动说明 普通住宅 别墅 概念设计 概念阶段产品建议书公司评审通过 概规内部评审通过 45 45 ①如报批修建性详细规划则增加20天②建筑面积小于40万平方米的项目-15天 方案设计 概规内部评审通过 方案内部评审调整完成 60 75 启动前《产品建议书》已经评审完成 扩初设计 方案内部评审调整完成 扩初报建文本完成 50 30 无需进行扩初的项目减去这项占用时间，别墅此处指方案设计深化时间 施工图设计 扩初报建文本完成 第三方审图、调整完成 75 60 当地第三方审图时间如果按程序超过10天适当增加时间 土方、基坑设计 简单 方案报批文本完成 具备招标条件 15 - 如该项工作不在关键线路上，起点可适当顺延。 复杂 方案报批文本完成 具备招标条件 30 - 桩基设计 扩初报建文本完成 桩基报建文本完成 30 周期说明： 城市综合体设计周期为340天（不含购物中心、五星级酒店或甲级写字楼）以及450天（含购物中心、五星级酒店或甲级写字楼），住宅设计周期为230/天（普通住宅，含扩初50天）以及210天（别墅），遇项目需要报修建性详规的情况增加30/20天，涉及结构超限审查以及消防性能化分别增加30天、15天。 以上周期含设计阶段的报建沟通时间，具备启动下阶段设计工作的条件。 3、采购时间