2012山东济宁微山湖郗山湾项目市场研究113P分析报告.pdf

山东济宁微山湖郗山湾项目市场研究报告 北京中原投资顾问部 2012年6月 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 Code of this report | 1 © Copyright Centaline Group, 2010 本次调研的核心问题： 1、地块有哪些资源，项目操作的风险与机会在哪？ 2、市场供需环境如何，能否支撑郗山湾项目的整体开发？ 3、客户圈层在哪里，需求特征如何？ 我们将围绕宗地的背景条件，本体资源，发展潜力，需求市场四个方面进行项 目的可操作性研究，其次通过深访及问卷调研，从地缘性和资源性两个方面进行目 标客户的筛选，形成项目的研究结论。 © Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report | 2 针对郗山湾地块，项目小组进行了大量的调查和研究工作  针对供应层面： 实地调研微山、薛城、台儿庄、滕州、利国的住宅项目近40个  针对需求层面： • 行业专家：4位台儿庄龙湾别墅项目销售经理张经理、徐州新景祥项目营销总监徐总，滕州翠湖天 地项目案场销售主管，北京嘉德融经纪有限公司济宁伊莉莎白东岸项目总监等 • 客户深访 ：11位 ，涉及枣庄及微山区域普通购房群众，银行、公务员等行政事业单位工作人员以及微山煤矿 主的私营企业老板等 • 问卷调查：37份 （有效），涉及枣庄及微山区域普通购房群众，银行、公务员等行政事业单位工作人员以及 微山煤矿主的私营企业老板等 其他研究： •旅游度假区研究：3个 ，微山岛，滕州红荷湿地公园，台儿庄古城 © Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report | 3 目 录 Part 1 宗地概况 5 Part 2 城市宏观经济环境 17 Part 3 城市中观房地产发展环境 23 Part 4 房地产供应特征研究 28 Part 5 房地产需求特征研究 70 Part 6 目标客户初判 93 Part 7 研究结论 112 © Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report | 4 Part 1 宗地概况 宗地基本情况 宗地资源情况 © Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report | 5 微山县位臵解读 位于山东省济宁市微山县郗山湾，是济宁市、枣庄市及江苏沛县的中间位 臵，具备良好的地缘优势 地块到济宁市：约 100公里