采用PPP基金模式运作高铁与机场区域土地一级开发的框架分析报告.doc

采用PPP基金模式运作高铁与机场区域土地一级开发的框架 摘要 本文在原有土地一级开发和PPP成功用于地铁开发的基础上,深圳市新摩尔商业管理公司总结了十年服务土地一级开发和综合体项目二级开发的经验,提出了高铁经济理论框架,共同设计了联合多家基金公司每年操作100亿元用于土地一级开发和产业发展的PPP基金模式,共同服务城市高铁和空港区域土地一级开发和产业发展,将总体策划和基金引进、产业规划,规划设计、土地一级开发代理与土地租赁服务形成流水线服务体系,提高了合作效率,减轻了政府财政压力,为大力推广PPP模式开阔了更广阔的空间。 PPP模式的特点 PPP模式即Public—Private—Partnership的字母缩写，通常译为“公共私营合作制”，是指政府与私人组织之间，为了合作建设城市基础设施项目。或是为了提供某种公共物品和服务， 以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系，并通过签署合同来明确双方的权利和义务，以确保合作的顺利完成，最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。 国外： 1、美国最著名的四大职业联赛俱乐部（MLB、NBA、NFL、NHL）所拥有的82个体育场馆的31%都是用PPP模式兴建的； 2、伦敦地铁采用PPP融资模式； 3、英国式最早应用PPP模式的国家，截至2006年底，794个PPP协议已签署，总投资550亿英镑； 国内： 1、2002年6月，上海友联联合体获得了上海市最大的污水处理项目20年特许经营权，负责此项目的融资、建设及运营管理； 2、2003年8月9日，中国中信集团联合体与北京市政府和北京奥组委以及北京市国有资产经营有限责任公司共同分别签订协议，最终建立中国国家体育场； 3、2003年年底，北京市政府联合社会投资共同建立北京地铁四号线； 北京地铁四号线南起丰台区南四环公益西桥，北至海淀区安河桥北，正线全长约28.2公里，共设车站24座，其中换乘站11座，是北京市轨道交通路网中贯通南北的骨干线。工程于2007年开工建设，2009年投入运行。 　该项目采用特许经营方式，由北京市政府和社会投资者共同建设。其中洞体、车站等土建工程部分（A部分资产，约占总投资70%）由北京市政府委托京投公司负责投资建设；车辆、信号等设备资产（B部分资产，约占项目总投资30%）由北京京港地铁有限公司（港铁公司和首创集团组成的联合体公司）投资建设。 　　根据签订的特许经营协议，北京市政府授予京港公司地铁四号线项目特许经营权，特许经营期为自试运营开始后30年。项目建成后A部分资产以租赁方式提供京港公司使用，京港公司负责整个地铁四号线的运营管理、全部设施(包括A和B两部分)的维护、除洞体外的项目资产更新以及站内的商业经营。京港公司通过地铁票款收入、站内商业经营和财政补贴回收投资并获得相应投资收益。特许经营期限届满，京港公司将B部分项目设施完好无偿地移交给市政府指定部门，将A部分项目设施归还京投公司。 京港公司收益主要依托票款收入和政府补贴，在2009年和2010基本实现盈亏平衡，2011年实现净利润2.4亿元，项目投资效益逐步显现。 高铁和空港区域土地一级开发和租赁开发特点 土地价值可以划分紧密圈,半紧密圈和影响圈 为了提升区域土地价值,一般需要引进一流顾问公司和城市设计公司,例如,深圳市新摩尔公司就提供土地一级开发顾问和城市设计一体化服务,科学测算土地一级开发投入和产出的同时,设计引进基金的赢利模式,减轻政府负担,提高区域开发质量和专业化运作程度。 2.土地需要分级开发 高铁和空港区域土地一级开发的成熟周期需要5-10年,我们在出让部分土地的同时,也可以租赁开发部分项目,加速区域成熟,还可以对部分重点节点项目,例如,城市商业与文化综合体(文化馆,美术馆,影剧院,购物中心,写字楼和公寓),寻找投资公司联合做二级开发。 长沙武广高铁核心区域城市设计 英国红东公司设计 长沙武广高铁核心区东侧部分土地就可以借鉴深圳前海土地1.5级开发经验,根据区域发展前景和产业发展特点,开展租赁经营,在时机成熟时候以较高价格出让土地,获得理想的土地开发收益。 浏阳河东侧规划有555亩的长沙国际会展中心综合体,酒店和餐饮以及会展服务都需要周边的支持。 下图B3地块位于长沙国际会展中心正对面,中间浏阳河相隔,景观环境优美,交通便利,具有较大的升值空间。 占地面积为140036完平方米,换算为210亩土地,适合定位为餐饮休闲商业与酒店,办公,公寓综合体,该地块就可以作为租赁经营试点。 长沙武广高铁核心区东侧土地利用规划图 引进开发基金运作高铁和空港区域土地一级开发的框架 1. PPP模式用于土地一级开发 A地方政府与C土地一级开发商就D地块（一般为10平方公里甚至几十平方公里）的开发达成合作协议，在规定的合作年限内，C开发