保利香槟二期高层价格说明201230页摘要.pptVIP

珠海市场3月经历小阳春之后，4月市场明显转冷，销售套数回落到211套（网签数据截止至4月22日） 核心均价推导 核心均价推导 典型楼盘选取原则 市场比较法分类推导各产品核心均价 核心均价合成 入市价格建议 核心均价推导 典型楼盘选取原则： 产品同质,客户同质,区域热点项目 注：由于近期西区大多数项目走量均不理想，所以对比项目的均价合成仅作参考作用 两房 里维埃拉 西江月 三房 时代山湖海 新世界康桥 里维埃拉 四房 时代山湖海 产品对比项目列表 核心均价推导 市场比较法分类推导各产品核心均价： 通过产品分类对比,推导出各产品核心均价为两房7300-7800元/m2 ，三房7500-8000元/m2 ，四房8200-8700元/m2 。 产品类型 两房 三房 四房 项目名 里维埃拉 西江月 时代山湖海 新世界康桥 里维埃拉 时代山湖海 销售均价 7300 7800 8000 7000 6500（毛坯） 8700 比准均价 7300-7800 7500-8000 8200-8700 注：比准价格为精装 14 1 2 3 园林展示区 9 7 2栋为单栋两梯4户，120㎡有3条梯，90㎡有1条梯，园景最优，东北向一条梯为海景单位，整体综合质素最高； 园景片区 海景片区 3栋为单栋两梯4户，120㎡有3条梯，90㎡有1条梯，园景较优，东向2条梯为海景单位，整体综合质素仅次于2栋； 1栋为两栋两单栋两梯4户， 120㎡有3条梯，90㎡有5条梯，户型排布与7栋相近，园景较优，海景较弱，综合质素较3栋弱； 14栋为两栋两单栋两梯4-5户， 小户型最多，园景较优，海景无，综合质素最弱； 9栋2单元海景资源在整个社区中属于顶级，1单元海景稍弱，户型偏小，园景整体较弱，在客户认知中，目前9栋和7栋属于同一比价体系。 园景片区对本年的销售具有战略意义，也是园林展示支撑最充分的组团，组团内部分为两个价值梯队——海景、园景及户型均较优的2栋、3栋，及户型偏小、位置较偏的1栋、14栋，改组团建议待园林展示全部到位后，两两优劣搭配，分两批集中推售， 9栋为目前除7栋外整个社区海景最优的单位，但目前缺少园林景观支持，以目前走量的价格客户接受度较高。 综合比较二期与一期，二期的园景质素有较大超越，但因海景相对较弱，所以客户的心理价格预期基本与7栋、9栋持平，未有较大超越。 核心均价推导 单位 一单元01 腿均价 8140元/㎡ 成交价格区间 7649－8432元/㎡ 成交量 10套 成交单位分布 中高层 主力客户 投资度假客户 单位 一单元02 腿均价 8113元/㎡ 成交价格区间 7582－8405元/㎡ 成交量 22套 成交单位分布 售罄 主力客户 再改客户 单位 一单元03 腿均价 7022元/㎡ 成交价格区间 6811－7163元/㎡ 成交量 12套 成交单位分布 分布均匀 主力客户 刚需、投资客户 单位 一单元04 腿均价 7272元/㎡ 成交价格区间 6878－7514元/㎡ 成交量 8套 成交单位分布 中低楼层 主力客户 刚需客户 单位 一单元05 腿均价 7614元/㎡ 成交价格区间 7073－7905元/㎡ 成交量 22套 成交单位分布 售罄 主力客户 首改客户 单位 二单元01 腿均价 8567元/㎡ 成交价格区间 8056－8859元/㎡ 成交量 14套 成交单位分布 高层和低层 主力客户 外地度假客户 单位 二单元02 腿均价 8015元/㎡ 成交价格区间 7542－8257元/㎡ 成交量 6套 成交单位分布 高层 主力客户 外地度假客户 单位 二单元03 腿均价 7619元/㎡ 成交价格区间 7274－7293元/㎡ 成交量 2套 成交单位分布 低层 主力客户 首改客户 单位 二单元04 腿均价 8157元/㎡ 成交价格区间 7653－8437元/㎡ 成交量 13套 成交单位分布 中高楼层 主力客户 外地度假客户 1 2 3 4 5 1 2 3 4 7542-8859 7582-8432 6811-7514 成交价格 约8400 约8000 约7150 成交均价 产品类型 成交套数 西、北向两房 22 南向两房 54 南向三房 33 简析：西、北向单位成交均价较低，且消化相对较差， 南向两房消化较好，且均价水平较高，南向单位均价水平最高，且从上向下消化，价格仍有拉升空间 9栋销售分析 成交客户来源 成交客户置业目的 成交总价区间 客户来源中外地客户及港澳客户占六成以上，置业目的多数为度假兼投资，选择单位主要为大面积看海单位，并且自上向下消化，总价接受能力高，该类产品有一定提价空间 西区本地改善型客户，担心噪音，主要挑选靠里面的中大面积单位，总价接受能力较