02房地产市场及其运行规律要点解析.ppt

D－E属于萧条期： 由于供求矛盾日益尖锐，房地产市场销售竞争加剧，房地产价格继续下跌； 新开发建设房地产价格加速下降而大大低于存量房地产价格； 伴随房地产价格大幅下跌，房地产交易量锐减； 大多数房地产企业将不能正常运作，市场的停滞标志着整个房地产周期已进入谷底，并将在谷底持续一段时间； 房地产企业破产现象比较普遍，甚至一些实力雄厚的大型公司也在所难免； 房地产市场在经过较长时间的消化吸纳空置的存量房地产过程后，将迎来下一轮房地产周期循环的复苏阶段。 第一节 房地产周期波动的一般理论 第五节 房地产市场的运行规律 三、房地产市场中的泡沫与过热 （一）房地产泡沫及成因 1、房地产泡沫的定义 房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。 * 第五节 房地产市场的运行规律 美国 最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年—1926年的美国佛罗里达房地产泡沫，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机，最终导致了第二次世界大战的爆发。 * 第五节 房地产市场的运行规律 日本 从20世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，从1991年地价泡沫破灭到现在，日本经济始终没有走出萧条的阴影，甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。其间，东京、大阪、名古屋等三地的地价上涨了2~3倍。银行体系主导下的日本经济也在泡沫中沉浮了10年。 * 第五节 房地产市场的运行规律 香港 香港的房地产热最早可以追溯到上世纪70年代。在各种因素的推动下，香港的房价和地价急剧上升。到1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。 1984年—1997年，香港房价年平均增长超过20%。中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元，一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。1996年，香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。 　　1998年—2004年，香港楼价大幅下跌，如著名的中产阶级居住社区“太古城”，楼价就从最高时的1.3万港元每平方英尺下跌到四五千元。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。 * 第五节 房地产市场的运行规律 2、判定 房地产泡沫的判定并无定论，在任一特定的时点上准确判定房地产的泡沫程度实际上非常困难。一般可以从以下指标或状况判断： （1）整个经济是否过热。如果整个经济处于过热的状态，那么由于其内在的相互关系，可以相信房地产业也会有一定的过热的现象。 （2）投资增长率。当房地产开发投资增长显著高于经济增长率时，如相当于经济增长率的2倍时，就有产生泡沫的危险。（3）商品房的空置情况。一般当空置率达到10％时，就是房地产业过热的预兆。 　　除这些常用的标准外，人们通常还依据住房价格是否持续上涨、商品房价格与居民收入的增长是否同步（很多一线城市这个指标甚至达到了25以上)，土地开发增长率是否节节上升，房地产商的负债率是否普遍持续上升，房价的实际价格与理论价格的相对差距以及房价与月租金比例（一些一线城市该比例达到500-600倍）等来判定。 * 第五节 房地产市场的运行规律 2015 年 7 月 15 日，统计局发布信息称，初步核算，上半年国内生产总值 296868 亿元，按可比价格计算，同比增长7.0% 。分季度看，一季度同比增长 7.0% ，二季度增长 7.0% 。 2015 年上半年全国建筑业增加值 18796 亿元，同比增长 7.0% ，同 G D P 增速持平。上半年，全国建筑业总产值72374 亿元，同比增长 4.3% ，增速自 2013 年以来持续下滑，为国家公布建筑业总产值数据 24 年来最低增幅。按季度增幅对比，2015 年第一季度增幅 10.1% ，第二季度增幅为 0。 全国建筑业房屋建筑施工面积 91.91 亿平方米，同比增长3.1% ，比一季度下滑 4.4 个百分点。 第五节 房地产市场的运行规律 第五节 房地产市场的运行规律 所谓房价收入比(Housing Price-to-Income Ratio)，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。以北京为例：2009年一套4环以内普通两居室新房80平米，按疯狂涨价后单价25000元计算，平均200万左右；若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房，假设夫妇月工资为2000元，则家庭月收入达到4000元，年收入为4.8万元。这样房价收入比则为40，是美国的四