燕莎、青浦奥莱市调-开发部要点详解.ppt

青浦奥特莱斯分为A、B、C 3个区，占地面积为16万㎡，建筑面积为11万㎡，由23栋具有欧美风情的建筑组成 物业组成 建筑特色 青浦奥莱是欧美风情的街区式奥莱，具有旅游观光的特点。总体是商业街道形式，同时，用喷泉、河流等打造江南水乡的宜人景观，体现人与自然的结合；建筑体都是低层，不会令人感到压抑，反而会放松情绪 导视系统 风格迥异的导视系统 1、地理位置 2、外部交通 3、停车系统 4、内部动线 PART2: 交通组织 地理位置 青浦奥莱位于青浦赵巷，上海西部新兴城市化地区，地处上海沪青平旅游带，中心距市中心人民广场26km，东距上海虹桥机场13km、七宝老镇13.5km，西至朱家角和淀山湖约18km，南临佘山国家旅游度假区。 交通线路 公交车：  沪青专线、沪青盈专线、沪朱专线、上朱线、嘉松线、青黄专线、徐蒸线、到方家窑（奥特莱斯）下车 自驾车：1、 市区方向：延安路高架到A9沪青平高速到赵巷出口右转100米 2、 杭州、嘉兴方面：沪杭高速转A30同三高速转A9沪青平告诉至赵巷出口右转100米 3、 苏州、无锡方面：沪宁高速转A30同三高速转A9沪青平告诉至赵巷出口右转100米 4、 嘉定方向：嘉安公路左转到嘉松北路左转沿嘉松中路直行到达 5、 朱家角、青浦方向：沿沪青平公路直行到嘉松中路左转到达 6、 松江方向：嘉松南路左转沿嘉松中路直行到达 停车系统 青浦奥莱地上地下共有1296个停车位：1号停车场地面465个车位，地下430个车位；4号停车场地面92个车位，地下64个车位； 1—4号绿化带停车场245个车位。 平面布局 青浦奥莱平面布局分为A、B、C三个区，由南向北依次排列，楼层也由一层逐渐递增至四层。各栋建筑既独立又相互联系。呈现出以下几个特点： 整体进深较大 通道宽敞，视觉开阔 局部进行了多层设计，体现出良好的层次性和可视性 内部动线 1入口是项目的主入口，靠近沪青平公路和上海郊区环线、沪宁高速出口，是项目可视性最好的地方 人流动线呈“井”字形，此种布局形式能在很大程度上保证商铺的均好性和可视性，但分流点较多，聚集效应较小，且多处出现断头，导致顾客走回头路 车流从1、2两个入口进驶入，沿项目边缘线进入停车区域，最大程度较小对人流的影响 1 2 内部动线 A区定位是国际名品区，店铺连排布置，动线为弧形,不足之处是该区动线有断头。该区建筑是单层，在主入口处，既保证了项目良好的可视性，又凸显A区国际名品的档次 断头 断头 A区 内部动线 B区建筑数量多，店铺较为密集，动线形式为“井”字形；分流点较多，聚合度较低 B区 内部动线 C区，动线为圆弧形和放射状结合的模式。店铺呈扇形布局,设置了多个中庭，满足下面楼层店铺的自然采光，丰富了建筑的格局和趣味性 C2 C区 1、业态布局 2、业态配比 3、业态组合 PART3: 业态组合 业态布局 青浦奥莱根据经营功能进行划分，形成以下布局形式： A区：国际名品馆； B区：国际知名运动休闲品牌、国际二线品牌以及国内著名品牌； C区：餐饮休闲娱乐区。 餐饮休闲娱乐 运动休闲、国际二线、国内品牌 国际一线品牌 业态配比 青浦奥莱集购物、休闲和娱乐为一体，业态中服饰类占84.2%，配套类占15.8% 项目配套 内部空间 青浦奥莱的建筑风格一致，但内部细节又迥然不同，避免了给人千篇一律的感觉 风格统一的店铺 错层、骑楼设计 室外儿童乐园 复式店铺 儿童购物天地 内部空间 青浦奥莱内部的景观小品颇为吸引人，加上其独特的异域风情的建筑风格，能让顾客在购物的同时，体验到观光的快乐，体现其“购物、休闲、娱乐”一站式消费的定位。 业态组合 　 楼层 业态组合 A区 1F 国际一线品牌 B区 1F 运动休闲、国际二线、国内知名品牌 2F 休闲 C区 1F 男女服饰、内衣 2F 休闲、男女服饰 3F 运动休闲、针棉织品 4F 餐饮 青浦奥莱根据功能进行区域和建筑体的划分，部分店铺是“1+2”的形式，有些建筑业态定位很明确，例如鞋类、青少年儿童购物中心；配套类主要集中在C区 PART4: 总结 区位：青浦奥莱位于长三角的中心，??长三角经济圈（以上海为龙头的江苏、浙江经济带）是中国目前经济发展速度最快、经济总量规模最大、最具有发展潜力的经济板块，青浦奥莱的区位优势得天独厚，辐射整个长三角地区 位置与交通：青浦奥莱位于上海西部郊区，周边有青少年活动中心、会所以及别墅和高档住宅小区，风景优美，区位优势明显；无地铁接驳，公交线路也很少，但有多条道路通往项目