洋湖时代2015年营销执行20150205要点详解.ppt

* THANKS！ * 整合福天集团资源优势—整合福天集体子公司资源来传播项目营销信息，如：整合好韵味系列产品做营销活动，子公司现场要有项目宣传信息等。 展示策略 拓客策略 区域内拓客① ：沿用目前电商，截留竞品及周边客户，规定带客任务及成交任务 合作形式：充分利用各自公司电商渠道和客户资源，全城挖掘有效客户，并规定每天带客和成交任务； 客户对象：全城挖掘客户 操作模式：车+行销 * 拓客策略 区域内拓客② ：针对区域竞品楼盘精细化拓客，人员精细化的分工。 行销管理制度：保证项目上门量，带访客户以置业顾问签字为准，按置业顾问签字核算带客量。 规定行销人数的50%任务量，带客上访奖励20元/批，成交奖励200元/套。 项目名称 行销安排 人员安排 米兰春天 2 坪塘大道入口处2人，中央大道入口处2人 江山帝景 3 营销中心2人，停车场1人 中海国际社区 3人+行销车1辆 公交站牌1人，营销中心入口处1人，停车区域1人 枫华府第 1 入口处1人 水岸御园 2 入口处2人 橡树湾 2 入口处1人，样板间区域1人 公园尚 2 入口处1人，停车场1人 阳光100 2 商业街2人 坪塘 3+行销车1辆 坪塘超市3人 合计 20人+2车 * 区域内拓客③ ：联合拆迁办负责人举办私宴，邀请拆迁户参与并现场抽奖活动，团购成功享额外1个点。 地点：售楼部现场 操作方式：结合客户爱热闹的特点，邀请客户参与家庭聚餐或千人宴，现场准备多款美食，供来访客户品鉴； 现场设置抽奖活动，奖品为印制有项目信息的中小家电、购房券、儿童玩具、水杯等。 * 区域内拓客④ ：物料渗透，全城覆盖 随处可见 随身可带 项目物料全城覆盖酒店、休闲娱乐场所、超市、餐饮店等目标客群消费场所。 1、针对酒店 方式1：酒店客房放置本项目的楼书或在专属杂志中刊登项目广告 方式2：酒店客房里使用的所有物品印上项目的案名，例如浴巾、浴帽等 方式3：酒店休闲娱乐区的物品印上项目的案名，例如使用的消毒巾、消毒碗筷、餐巾纸 2、针对餐馆、休闲娱乐会所等消费场所 方式1：摆放项目宣传资料 方式2：使用的物品印上项目的案名 3、针对超市 方式1：赞助带本项目宣传的购物袋 区域内拓客⑤：三级市场分销 目的：广泛利用三级市场的客户资源为项目所用，达到短期内客户剧增的效果，保障人气 执行方案：与新环境、好屋中国、策房、中恒详、中环等三级市场或有分销渠道的电商合作，带客上门，成交即有奖励。带客上门必须和销售经理、开发商市场部共同确认方可有效。在项目周边2公里范围内严禁拉客。 天音、世联负责对三级市场的培训、管理、过程实施、监控等； 开发商负责确定用哪家单位，客户界定，成交客户确定及奖励发放等； 三级市场安排专人驻场。 奖励额度：成交奖励1万元 * 对于我们这种项目来说，举办各种活动才能给项目带来更高的人气，同时也是因为有活动才有对外发声的由头，推广才不至于那么干，将项目价值点与活动相结合能够发挥推广宣传最大的效力，这也是我们始终坚持本项目必须在关键节点以及各周末需要开展各类活动的原因所在。 就我们项目明年的态势而言，重中之重就是举办大型的轰动性的活动，从而再度引爆市场，让后再节点性的用活动配合媒体持续项目的市场记忆。 对于地产营销活动来说，营销活动的层面比较复杂，并非一味的暖场活动，需要有各种不同类型的活动才能将整个项目的营销串联起来。 活动策略 * 暖场活动 造势活动 宣传活动 节日活动 活动 暖场活动：项目简单暖场，增加售楼部气氛； 宣传活动：特殊日期针对于如拆迁户、企事业单位团购的比赛、参与媒体的活动等； 节日活动：针对节日所进行的大型活动。 造势活动：包含华润万家签约仪式、项目交房入伙、华润万家开业等大型造势活动 活动策略 * 我们建议： 每年至少保证24场暖场活动，6-8场宣传活动，10场节假日特别活动，2-3场大型造势活动。 活动策略 * 活动不断，有活动才有话题，才有推广，才有市场认知力 活动尽量与主题相关，在推广上能起到很好的效果，今年主推华润万家开业及交房，因此现场活动要围绕商业及投资做文章。 活动与媒体要结合，尽量将媒体纳入到项目的活动体系当中，利用对方的渠道资源进行宣传推广和号召，能够起到事半功倍的效果。而且此类推广更容易被市场所接受，潜移默化的加强项目在客户心目中的地位。杂志和电台是此类资源最为丰富的媒体。 大部分活动需要与销售的结合要紧密，上门为第一要素，获知项目销售信息为第二要素，客群对位为第三要素。 * 2014年，项目面临的推货问题是无法集中开盘，周边项目价格极低，二手房、行销多如牛毛，只要蓄客，必然有流失。所以项目只能采取快速推货，小步快跑的方式。 根据2014年结果来看，小步快跑、基本不蓄客，快速出货的方式遇上2015年的市场及产品必然会出现很长的市场消化期