星沙写字楼项目要点详解.ppt

恒万地块 开源鑫贸大楼 方略城市广场 华润置地广场 金科时代中心 中茂城 新长海广场 两大核心区域 7大写字楼 其中2个200米规划 多项政策扶植 星沙写字楼完成从零 到顶级的快速布局。 三景华御 第三部分：区域市场环境 写字楼市场 住宅市场 公寓市场 商业市场 写字楼供应市场分布 * 新长海商业中心 20000 ㎡顶级商务会所/多功能会议厅/展示厅/宴会厅 120000㎡亚洲顶级国际5A总部中心 五星铂金酒店 顶级商务会所 多功能会务中心 政府试点服务外包基地 标准层2020㎡ 1-4层多功能商务配套区 5-8层自由创意办公区 9-19层精英机构办公区 20-26层大型企业总部办公区 27层国际高端商务会所 地下1-4层停车场、配套 典型项目 属性方面：星沙5A级写字楼 区域方面：星沙重点规划区域，但目前区域成熟度不够。 配套方面：10米挑高入户大堂,360度全视野无立柱大空间， 2.1米超宽行政过道, 10台高速品牌电梯，3000个智能停车位,WIFI全楼覆盖，百兆光纤入户, 国际5A智能系统,世邦魏理仕的物管服务. 产品方面：200-2000㎡多面积段写字楼，产品面积较大，在一定程度上对客户进行了资金要求筛选，使得原本客户资源较少的写字楼项目的客户面更加狭窄，不利于去化。引领低碳办公潮流，创设超大空中花园, 360度全视野无立柱大空间,5A级配套，改变传统公共理念。 价格方面：6500元/㎡均价 写字楼 在售 未建 项目核心价值提炼：长沙东首个国际5A级写字楼 3-A座从2012年面市以来，销售情况不太理想，由于10层以下及13、14层暂未推出，其余推出楼层中，仅22、25、26层（4套500平户型）已经全部出售，10、15、16、17、20层小部分已经售出。 3-B座暂时未建。 5-19层 20-26层 写字楼户型及推售分析 区域配套弱，总价高，需求不旺，周期长 * 客户来源：客户区域性较强，客户成交区域以周边私企老板及有关单位领导居多，以自用型居多，客户来源区域性较强，多局限在星沙片区； 客户特征：成交客户主要集中在36-50岁，占比近70%； 客户关注点（购买）：地段、价格合适、商业配套及升值潜力是促进客户成交的主要因素；而未成交客户则认为升值潜力不大、地段等是放弃购买的主要原因。 新长海广场——写字楼客户来源与客户特征分析 * 地址：开元路与东四线交汇处东北角 开发商：长沙方略投资发展有限公司 占地面积：约85430㎡ 建筑面积：约47万㎡ 绿化率：35% 容积率：4.5 停车位：3197个 户数：2121套 物业类型：写字楼、酒店式公寓、集中商业、住宅 位置 单位 数量 备注 正负零以上总建筑面积 ㎡ 274101.97 计容积率 住宅建筑面积 ㎡ 144356.41 含屋顶机房798.97㎡ 酒店式公寓建筑面积 ㎡ 29453.78 商业建筑面积 ㎡ 34708.23 　 办公建筑面积 ㎡ 65442 　 大堂等用房 ㎡ 141.55 含消防控制室、公厕 　 正负零以下总建筑面积 ㎡ 215799.54 　 超市建筑面积 ㎡ 12863.93 77414.78 其他商业建筑面积 ㎡ 60646.84 办公建筑面积 ㎡ 1817 物管建筑面积 ㎡ 1629 消防控制室等面积 ㎡ 458.01 典型项目 方略城市广场 * 地址：开元路与东四线交汇处东北角 开发商：长沙方略投资发展有限公司 占地面积：约7451㎡ 建筑面积：约10万㎡ 其中：地上82016㎡ 6层裙楼建筑面积：26000㎡ 塔楼建筑面积：62588㎡ 物业类型：裙楼6层为商场、银行、证券等 塔楼7-52层为多功能写字楼 建筑特点：总高度198.8米，55层（含地下室） 星沙成熟中心区地段 198米超高层形象 原地块的改建（开元酒店改造） 湘商文化产业政策扶植 政策最优惠的税费奖励 全国工商联（总商会）系统招商帮助与扶植 湘商精英联盟资源 项目优势 湘商鑫贸大楼 典型项目 * 金科时代中心 部分住宅、公寓写字楼临高速 京珠、长永高速 噪音景观影响 总建面：50万㎡ 5栋公寓、2栋写字楼规划 典型项目 * 中茂城 以红星美凯龙盈海购物中心为龙头 以7万㎡特色商业街为辅助 9万㎡（3栋）写字楼、公寓、酒店 项目位置：星沙中央商务区核心地段， 项目用地72亩， 总建筑面积30万㎡，总投资17亿元。 主体楼为红星美凯龙星盈海购物中心，建筑面积约8万㎡，集高档百货、大型超市、餐饮、休闲娱乐、儿童乐园、五星影院为一体； 7万㎡左右特色商业街面积； 高档写字楼、公寓、酒店约9万㎡， 配备2000余个停车位。 典型项