万科城竞标方案99538859要点详解.ppt

万科城商业销售执行策划案 美格行商业 目 录 第二部分 投资者特征分析 第二部分 投资者特征分析 根据我司多年商业操作经验及现场累积客户统计分析，对于购买商铺的客户在首期支付款方面大致可分为三类客户： 第二部分 投资者特征分析 第二部分 投资者特征分析 第二部分 投资者特征分析 第二部分 投资客户定位 第二部分 投资者特征分析 第五部分 推广策略建议 第六部分 客户资源的整合 一、营销推广时间节点计划 速度营销，巩固成果 90%以上销售率 约1-2个月 持续销售期 公开解筹 获取60-70％的销售率 解筹之日起1个月内 强势热销期 面积区间，价格区间的模糊透露，认筹优惠 认购销售单位120％～150％的筹号 约2个月 认筹登记期 部分销售信息发表 接受咨询，登记 正式开始认购筹码前 市场预热期 备注 营销目标 时间段 营销阶段 第五部分 推广策略建议 （一）市场预热期 到访客户登记，积累客户资源。 吸纳万科城及已购买万科物业的业主。 招商进展加快 制定营销方案 选定广告公司、装饰公司、模型公司，完成模型制作。 销售中心设计，地盘形象展示牌制作。 完成售楼处建设 内部认购程序审定。 审定策划方案，确定营销方案 人员招聘、培训。 记者建立良好合作关系，前期媒体炒作 在万科开发的社区内制作宣传展板，设立登记热线。 把握随机到访客户，了解市场反馈。 正式认筹登记前 营销目标 项目配合 营销重点 时间 有针对性地入市，从包装中体现个性，预热市场。 引领客户对坂雪岗片区的关注。 发展前期目标客户，积累前期客户信息数据，提供开盘销售价格参考及评估信息。 地盘包装（含围墙、条幅、展示其他展销会资 编印销售手册、资料、价目表 完成坂田、龙华繁华等区域的路牌、公交站广告牌的包装。 完成华为、富士康、新天下等重点企业附近的大型广告牌包装，对大企业潜在客户形成全面宣传攻势。 完成平面广告设计。 1、包装 项目包装。即以风格独特的形象墙和广告牌来往人群注意。 2、宣传 以路标和户外广告进行展示。 可通过软性文章宣传项目。 公开解筹前三周进行媒体平面宣传， 3、活动 可通过一系列的活动来预热市场。 公开解筹前1-2个月 营销目标 项目配合 营销重点 时间 (二)认筹登记期 核心事件： 活动一：招商成果发布会。（视当时销售进展情况可举行2-3次） 邀请已进驻商家，意向进驻商家，广泛投资意向客户、各大媒体记者等，利用周末在现场举行招商成果发布会，以宣传万科城风情步行街的招商进展，及进驻商家情况。一方面，可以增强意向商家的进驻意愿，促进招商；另一方面，又可以增加投资者信心，促进销售。 活动二：万科城二期住宅解筹互动。 利用万科城二期住宅解筹的热闹气氛，顺势推出万科城风情步行街，并向各位认筹客户发出宣传邀请。同时，针对解筹落选客户可实现筹金互转，并享有特定购铺优惠。 第五部分 推广策略建议 活动三：片区投资价值论坛。 由万科牵头，联动该片区其它发展商，并邀请政府要领、进驻零售商家、个体工商户、专家及行内专业人士、各大媒体记者等共同研讨片区的未来发展和投资价值。在随后一周内以新闻软文形式进行报道。 活动四：万科城（住宅）嘉年华会真情回报。 由万科城风情步行街商家赞助万科城（住宅）嘉年华会部分活动内容，参加客户可抽取不等额的消费抵用卷。同时，已购买住宅客户可享受万科真情回报——额外特定优惠。 第五部分 推广策略建议 （三）强势销热期 第五部分 推广策略建议 时间 营销重点 项目配合 目标 公开解筹之后1个月内 1、公开解筹 2、平面宣传，提高项目的曝光度。 3、事件营销策略，解筹活动等主题活动。 组织解筹 解筹日现场活动表演 媒体造势、强势宣传火爆认购气氛。 通过软性文章继续报导项目的投资价值和社会反响。 进行媒体平面强势宣传， 利用各种辅助媒体DM、单张等密切配合。 以“抢购热潮更盛”造势。 商铺认购之客户补交首期款。 ? 中签解筹集中成交。炮打响，轰动全城。 保持强销势头。 （四）持续销售期 第五部分 推广策略建议 扩展区外客户 攻坚商铺销售尾声扫清物业最后销售障碍 举办酒店展销会 利用各种媒体宣传，以平面广告为主，突出促销活动 举办一定的业主联谊活动； 进行投资讲座； 1、活动营销 2、优惠措施加强 A、低门槛策略，降低客户的首期压力 B、购铺抽奖等； C、策略性降低价格 3、媒体宣传 正式认筹登记前 营销目标 项目配合 营销重点 时间 核心事件： 活动一：酒店展销会（推介会） 我司在布吉、龙华操作项目累计了不少投资客户资源，在不影响操作项目 及其发展商的利益下，我们向这些客户推介万科城风情步行街，同时配合