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物 权 法 第六讲 人文学院法律系：罗正相 联系电话第九章 建筑物区分所有权 第一节 建筑物区分所有权的基本理论 一、建筑物区分所有权的含义 （一）关于建筑物区分所有权的含义的诸学说 1．一元论说 建筑物区分所有权：即指区分所有权人于区分所有建筑物的专有部分上享有的权利：专有所有权。 2．二元论说 建筑物区分所有权：系由区分所有建筑物专有部分所有权与共有部分持分（份额）权构成。 3．三元论说 建筑物区分所有权：系由区分所有建筑物专有部分所有权（又称“专有权”），共用部分持分（份额）权（又称“共有权” ），以及因共同关系所生的成员权（又称“社员权”。 ）构成。 ——此三者形成一不可分离而具有物权法性和人法性的特别权利—“共同的空间所有权”。 建筑物区分所有权：专有所有权+共有所有权+成员权。——由这三部分构成的该住宅所有权是一种特别权利，其虽可为处分或继承的标的，但应将专有所有权、共有所有权及成员权三要素视为一体为之。建筑物区分所有人不得保留专有部分所有权而抵押其共有所有权持分（份额），也不得保留成员权而转让专有部分所有权和共有所有权持分（份额）。受让区分所有权时，受让人必须同时取得专有部分所有权、共有所有权持分（份额）及成员权三种权利。（规定于德国现行“住宅所有权法”） 玫瑰花 （二）《物权法》关于建筑物区分所有权的含义系采三元论说 《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”——该条系规定我国建筑物区分所有权采“三元论说”。 建筑物区分所有权： 专有部分所有权（“专有权”）+ 共有部分共有权（“共有权”）+ 因区分所有建筑物共同关系所生的成员权（“共同管理权”）共同组成的特别所有权。 三、业主的界定 “业 主”：在建筑物区分所有权理论中被称为建筑物区分所有权人。 业主的界定：最高院关于《建筑物区分所有权解释》第1条确定：依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人，应当认定为业主；基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”。 尚未依法办理所有权登记原因主要有三： 其一，建设单位尚未办理产权，直接导致买受人无法办理专有部分的所有权登记； 其二，登记往往需要一个过程，在最终作成之前，买受人无法依登记取得所有权； 其三，由于买受人自身的原因拖延办理专有部分所有权登记。 但二手房买主在没有办理过户手续前，仍应认定原房屋所有人为业主。 有待立法专门列举和强调的问题：实务中一个物业常常会出现夫妻、父母子女或兄弟姐妹共同出资、共同使用，但在办理产权登记时，又仅以一人名义申请登记的情况。此种情形，谁是业主？对于这种情况，应作如下对待： （1）夫妻共有一物业的情形。该物业依法律的一般规定应属夫妻共有，因此夫或妻均可成为业主。 （2）关于父母子女、兄弟姐妹共有一处物业的情形。如有合法有效的法律文件或法律行为能够证明其对物业享有共有权利，即可认定其在物业管理中具有业主身份；反之，如果仅是同居一处或共用一处物业，而未能提供有效法律文件或其他证据证明其享有共有权利，则不应认定为业主。 四、建筑物区分所有权的特性 1.复合性。 与一般不动产所有权不同。 2.专有所有权的主导性。 3.一体性。 4.权利主体身份的多重性。 5.具有浓厚的人法因素。主要体现为在区分所有建筑物或同一小区内的管理关系，以营造舒适、和谐、安宁的的生活环境，提高生活品质目标。 第二节 专有权 一、专有权的含义 专有权，又称“专有所有权”或“特别所有权”：指区分所有人对专有部分所享有的占有、使用、收益和处分的权利。 专有权的性质： 一种空间所有权。 二、专有权的客体——专有部分 专有权的客体：是建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分。 成立建筑物区分所有权的条件：需一栋建筑物具备在构造上独立性和在使用上独立性的诸多专有部分。一栋建筑物，若无构造上的独立性与使用上的独立性的专有部分，则只能成立单独所有权或共有所有权，而不得成立建筑物区分所有权。 构成专有部分，须具备下列三项要件： 1.具有构造上的独立性，能够明确区分。