物权法与物业管理要点详解.ppt

 因物业服务企业不具有强制执行力，也无权强行拆除违章搭建物。如果业主要求违章搭建者拆除违章建筑，可以直接向侵权者主张权利。 物业服务欠费纠纷 律师提示 对于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于业主不能仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由拒绝交纳物业费的规定，事实上亦在一定程度上明确了业主即便未入住该物业，但物业公司又实际根据合同约定提供服务的，则业主仍应交纳物业费 律师提示  如果我买了房， 一直不去办理入住手续， 那是不是不用交物管费呢？肯定不可 能的。小区的公共设施设备，场地，公共秩序，卫生，绿化等属于全体业主，当然也有你的 一份， 物业公司是一直在做这些工作的， 只是你没看见。 享受物业服务是你的权利，权利你 可以放弃；缴纳物业服务费是你的义务，这是不能放弃的 律师提示 对于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于业主不能仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由拒绝交纳物业费的规定，事实上亦在一定程度上明确了业主即便未入住该物业，但物业公司又实际根据合同约定提供服务的，则业主仍应交纳物业费 总结 物业纠纷纷繁复杂，形式多样，如何平息纠纷进而实现双赢，需要物业从业者拥有理性的法律视角分析成因，阳光积极的心态求同存异寻求二者利益的均衡点，做到理解、包容、互惠，才能较好的解决和防范物业纠纷。 Thanks! 谢谢！ Only the success of you makes me different! 我的出众只因您的成功！ * 车库、车位产权归属的争议 那么是业主、还是开发商所有呢？ 由于业主与开发商之间的地位是不平等的，依照双方约定则很容易置业主于不利的地位。一般来说，不可能是业主，而只可能是开发商。换言之，车库、车位产权的初始所有权是开发商的。 由此推论，判断是否为开发商所有，关键是看规划中，是否有车位、车库的明确约定，有应该确认是开发商所有，否则为全体业主所有。 律师解疑：车位权属分两类，“专有”、“共有”看规划。  根据《建筑物区分所有权的解释》第五条及第六条解释，再结合《物权法》的基本规定，要判定某一建筑区划内的停车位权属首先应当查验小区规划：如果该停车位为规划确定用于停放汽车的车位则开发商可以出售、附赠或出租等方式处分给业主，作为业主所有的专用部分；如果该停车位属于建筑区划内在规划用于停放车辆的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，则应当认定为业主共有的车位，对于该部分车位，开发商无权进行任何形式的处分。   案例： 开发商有权出租车位吗？  陈小姐于年初正式搬入了自己位于北市区某小区的新居，并以每月180元的价格向开发商租赁了一个紧挨自家楼下的露天停车位来停放自己的爱车。然而，不久前，陈小姐在小区业主群里听说：按照相关规定，小区内的露天停车位都应属于小区业主共同所有，开发商无权处置或是出租，甚至有业主提出应当向开发商收回露天车位的所有权及管理权，并提议业主间应采用先到先停的原则使用小区内有限的露天车位。 陈小姐希望了解自己所租赁的停车位究竟是否属于业主共有车位？  案例 陈小姐的案例，如小区业主对于小区内露天停车位的权利归属有较大争议的，可以要求开发商提供小区规划相关指标及图纸，以确定相关车位是否属于规划车位。如果查实陈小姐所租赁的车位为开发商在规划之外占用业主共有道路或其他场地增设的车位，则开发商与陈小姐所签订的车位租赁协议将存在无权处分的效力瑕疵，如陈小姐因此遭受损失的，陈小姐有权要求开发商予以赔偿。 街道办事处负责指导业委会成立换届 广西物管条例 第四条 乡镇人民政府、街道办事处在县级人民政府房产行政主管部门指导下，具体负责指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解业主、业主委员会、物业服务企业相互之间的物业纠纷。 　　 业主共同决定事项 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； 　 业主共同决定事项 （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 　决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 审建解释第七条 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活