项目市场调研与土地估价培训要点详解.ppt

投资系列培训 二零一四年八月二十八日 投资系列课程-----项目市场调研与土地估价 储备经营性用地 1、具有建设用地指标 2、位于城区内 3、用途一般为商住用地 商业物业 在建项目 销售款 车位 住宅物业 …… 写字楼 物业 投资系列培训—项目市场调研与土地价值评估 1 2 3 土地估价概念 土地估价原则 土地估价方法 概念简述 土地估价特点 土地使用年限 4 推荐书目 评估方法分类及概念 常用评估方法详解 投资系列培训—项目市场调研与土地价值评估 1 2 3 土地估价概念 土地估价原则 土地估价方法 概念简述 土地估价特点 土地使用年限 4 推荐书目 投资系列培训—项目市场调研与土地价值评估 正常市场条件下，运用专业评估方法，对一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和做出的评估。 2.土地使用权价格的特点 地价是土地的权益价格 地价形成具有个别性 地价与其用途相关性极大 地价是指某一时点的价格 土地一般具有增值性 地价具有可比性 3.土地使用年限 工业用地 50年 教育、文化、体育、卫生等用地 50年 商业、旅游、娱乐用地 40年 办公、综合或其他用地 50年 居住用地 70年 一、土地估价的概念 1.土地价格评估 投资系列培训—项目市场调研与土地价值评估 1 2 3 土地估价概念 土地估价原则 土地估价方法 4 推荐书目 投资系列培训—项目市场调研与土地价值评估 合法原则 供求原则 替代原则 预期收益原则 土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等几个方面。 土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然条件，因此土地市场形成了自己的供求规律，主要表现在土地的价格容易形成垄断，所以地价形成于不完全竞争的市场。在评估中我们充分考虑了土地市场的供求状况对地价的影响。 有相同使用价值、有替代可能的宗地之间会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。 二、土地估价原则 土地价格也是受预期收益形成因素的变动所左右，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。 最高最佳 使用原则 土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地使用人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益。现实中这种期望是以土地使用的合法、合规为前提的。所以，宗地是在使用合法、合规前提下，发挥最有效使用。 评估时点原则 投资系列培训—项目市场调研与土地价值评估 1 2 3 土地估价概念 土地估价原则 土地估价方法 评估方法分类及概念 常用评估方法详解 4 推荐书目 投资系列培训—项目市场调研与土地价值评估 土地估价 方法 基准地价法 成本法 市场比较法 假设开发法 概念：是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。 概念：是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 概念：是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 概念：也叫剩余发、倒算法，是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 三、土地估价方法 土地估价主要有四种评估方法，其中市场比较法与假设开发法较为常用。 投资系列培训—项目市场调研与土地价值评估 基准地价法适用范围：适合于已具有政府土地基准地价定价体系的城镇土地价格评估。 公式：V=Vb×(1+∑Ki) ×Kj V----待估土地价格 Vb----某一用途土地在某一土地级上的基准地价 ∑Ki----宗地地价修正系数 Kj----估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数 成本法适用范围：一般用于新开发土地、工业用地、既无收益又无比较实例的公建、公益用地的价格评估。 公式：V=A+B+C+D+E+F v----待估土地价格 A----土地取得费 B----土地开发费 C----税费 D----利息 E----利润 F----土地增值收益 基准地价法与成本法的适用范围及计算公式具体如下： 投资系列培训—项目市场调研与土地价值评估 适用范围：主要用于房地产市场发达，有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。市场比较法除可直接用于评估土地的价格或价值外，还可用于其它估价方法中有关参数的求取。 公式：Pd = Pb×A×B×C×D Pd—— 待估宗地价格 Pb——比较实例宗地价格 A——待估宗地情况指数 / 比较实例情况指数 B——待估宗地估价期日地价指数 / 比较实例交易期日地价指数 C——待估宗地区域条件指数 / 比较实例区