商品房买卖贷款担保——物保和人保的关系.pdfVIP

内容摘要 自20世纪90年代，随着住房制度的改革，具有计划经济色彩的福利 分房制度逐渐淡出了人们的视野，商品房买卖呈大幅增长的趋势。老百姓 不高的收入与巨额的购房款之间的矛盾也越发突出，担保贷款购房就成为 个人购买商品房的重要付款方式。商品房买卖具有价值高、涉及法律关系 复杂、专业性强等特点，银行在商品房买卖贷款中承担很大的风险，为确 保信贷资金安全，银行通常要求买受人提供担保。商品房买卖贷款担保中， 单纯的一种担保方式对于银行而言并非绝对安全，银行多要求采用几种担 保方式共同担保来化解风险，通常采用商品房买卖按揭担保方式。商品房 买卖贷敖担保既包括l；之所购商品房为标的物的担保，也包括出卖入提供的 人的担保。物保与人保并存的担保方式是商品房买卖贷款担保的主要特 点，对促进我国商品房买卖市场发展具有积极的意义。 贷款担保作为一项弥补市场信用的制度，在国外已有近百年的历史， 在我国却仍处于创新阶段。房地产业的逐步发展，推动我国房地产信贷发 展迅速，但我国相关担保制度仍比较落后。特别是在当前，我国房屋买卖 货币化已纳入轨道，商品房买卖信贷的地位更加重要，建立完善的贷款担 保制度势在必行。 本文共分为四个部分，约30000字。 第—部分，就商品房买卖贷款担保的相关基本概念进行了介绍与阐 释，为商品房买卖贷款担保问题的分析进行了理论铺垫，并引出了商品房 按揭担保昀概念。墩揭”作为一种融资购楼方式，从香港传入我国内地 后得到推广，虽然我国现行法律法规并未对按揭进行明确界定，但目前己 经成为买受人购买商品房的首要方式。 第二部分，对物保与人保两种担保方式进行了分别的论述。反驳了按 揭中以所购商品房的担保为抵押、质押或让与担保，认为按揭中物保方式 是一种新型的担保方式，不能为我国传统的物保方式所包容。另一方面， 探讨了按揭中开发商承担保证责任的必然性与责任范围。开发商参与按揭 制度，是我国内地商品房按揭的独有特色，对促进商品房买卖的发展起到 了十分重要的作用。 第三部分，着重分析了物保与人保并存的效力。物保与人保的并存是 商品房买卖贷款担保的重要特点，物保与人保各有特点，并存时效力如何， 属于学说上有名的争论。如果商品房买受入违约不按时支付应当偿还的贷 款本息，通话先由保证人以回购的方式或者以银行扣收保证金的方式把银 行的欠款一次还清，不管买受人的商品房所作的担保是否能够完全支付尚 未归还的贷款本息。这一部分还分析了商品房买卖合丽无效时，担保合同 的效力。 第四部分，对我国商品房买卖贷款担保制度存在的问题进行了分析， 并提出了完善我国商品房按揭制度的建议。笔者认为，应尽快明确按揭的 属性，将其纳入珐制的轨道，避免纠纷的发生。同时，应尽量平衡按揭担 保各方当事人的权利义务关系，并充分发挥按揭保险的作用。 关键词：贷款担保按揭物保人保 Abstract Since with ofow cotmmfshousing 1990s,alongthe吐l!oron#reform free hasbecomea ofthe the system,the system IKmsing part 11ist01∞and salesa totheriskofbanksin commoditybuildinggotrapid Facing deve|oping theloan on banksc趾takesome secLa-ity commoditybuildiI喀sales，the thecreditor loan