新上海大世界营销计划8.31要点详解.ppt

新上海大世界营销方案  2015年度 弘篆地产营销（上海） 具有竞争力的业态规划， 热烈的商业氛围，拉动投资！ 多渠道蓄客，长线拓展带动短线成交。 * * * 据初步统计，本案目前可售房源约115套 ，可售面积约24000㎡。 项目体量梳理及目标制定 考虑到当前市场普遍萧条，四季度销售（9--12月）目标为： 销售额 5000万 销售套数 55套 按照1:10的成交转换比，需要蓄客约400组 ？？？？ 如何寻找不低于400组客户，达成55套成交， 先来看看我们的客户梳理和定位。 如何达成目标 项目客群定位 解题：谁是我们的目标客户？ 客户在哪里？ 解题思路：从周边项目经验来找寻我们的客户 选取目标：淮海建材城、国贸中心（赛格）、中青广场 淮海建材城 国贸中心 中青广场 客群共性特征： 商业经营户、投资客 成交客户辐射面窄，除部分客户为拆迁户外，50%以上的到访和成交客户为商业主和投资客户。 拆迁有闲钱的投资客 随着农村的城市化改造和拆迁区域的扩大，很多“暴发户”将资金转向投资型商铺。 经开区以外的投资客户 随着发展大道、高铁新城的炒作，吸引了一部分区域以外的客户，以宿城区居多。 商贸城、专业市场投资者 企业管理阶层及私营业主 区域内拆迁户 周边乡镇进城投资群体 宿城区投资客 区域竞品客户定位： 重要客户 引导客户 有扩店想法的发展性客户 有占据新市场的大户 已经尝到投资甜头的投资客户 核心客户——义乌商贸、专业市场商户和投资客 需求特征：商业刚需为主，通过投资新市场扩充事业和彰显投资 敏锐性。 周边乡镇，和经开区拆迁补偿款较多的大户人家。 重要客户——拆迁大户和周边乡镇商业主 需求特征：让资金更安全更稳定，关注投资回报和安全性。 有稳定家庭和收入 置业、养老 引导客户——中青年新兴投资者 需求特征：为产品所吸引，认同区域价值，对潜力感知度高。 项目目标客户细分 直击核心客户、锁定重要客户 核心客户 核心客户： 据统计宿迁城区仅专业市场总商户数为：16340户，按20%的收客比例将可带动327户的成交。 权力顶层 财富顶层 稳定资产层 新资产层 富裕市民阶层 中等收入阶层 赤贫阶层 社会结构体系模拟图 本案的产品价特征决定了目标客群的阶层取向。他们来自于社会经济体系中的中高收入阶层及企业高层。 目标客户锁定 如何吸引目标客户 策略： 营造商业繁荣规范， 打造投资高回报率。 利用招商策略放低门槛让市场先繁荣起来 利用低价优势持续炒作高铁商业及国开区门户商业价值 酒店、商超 商贸（车辆、机械类） 陶瓷卫浴（陶瓷、水暖） 休闲娱乐（娱乐、餐饮） 电商（物流、网商） 儿童世界（亲子、教育、游乐） 七大 主 力 业 态 2#3# 5# 6# 8#14# 7#12# 1#楼 主力业态定位 综合商务（办公、创客基地） 4#9#10#11# 高铁经济圈商贸创业基地 商务、贸易、餐饮、游乐综合城 核心定位 GOAL 高铁经济圈商贸创业基地 办公、培训、创客基地 大型超市、卖场 汽贸、机械类 大型餐饮、特色酒吧 建材、陶瓷、水暖 酒店、商贸、检测、餐饮 电商、贸易 广告、创意、大型办公 物流、儿童娱乐 综合商贸 开放式 功能性 打造高铁经济圈首席商贸创业基地 商业氛围虚实结合，已有的要炒作，没有的更需要炒作！ 通过统一的“假”店招 或景观小品营造氛围！ 通过统一的“假”店招 或景观小品营造氛围！ 如何成交目标客户 多渠道拓客获取资源 拓客媒体 平面媒体宣传 网络宣传 企业黄页、企业广告、政府网站（信用网） 百度网站、58同城网、赶集网 其它媒体宣传 通讯手段宣传 主要通过媒体、杂志、网络及通讯手段进行推广 企业政府网站、大众网络媒体 电视媒体、户外媒体 报纸媒体、杂志媒体 企业微博、微信、QQ群 月度拓客形式图 4. 巡展植入点、移动售楼处 6. 联动、线下经纪人 1. 扫街、扫楼、派单 2. 大客户拓展 3. 夜间营销、圈层活动宣传 其他：所有售楼部外的线下销售工作都可以统称为营销拓客 5. 媒体拓展 2、外拓： → 义乌