贵阳特兴尚义路项目商业裙楼定位讲解.pdf

谨呈：贵阳特兴房地产开发有限公司 贵阳特兴尚义路项目商业裙楼定位报告 昆明嘉唯房地产营销策划有限公司 2012-8-30 1 开发商目标 经过双方沟通，可明确开发商对尚义路项目开发目标如下： 1、项目拆迁成本较高，需要通过商业裙楼销售，实现项目利润转化 2、项目商业裙楼后期运营能够存活，必须找到适合项目，适合地段的业态，商业档次 丌是核心。 通过对目标的解读，我司认为目标核心是商业裙楼销售，但只有通过项目准确的商业 定位来支持销售，才能在前期图纸阶段完善商业相关功能设施布局，避免造成后期的 改动和成本浪贶，才能避免后期商铺销售完成，但无法经营，导致给开发商带来后续 运营的麻烦和对品牌的损害。 2 报告需要解决的问题 通过对开发商目标的解读，本此报告不解决销售的问题，而是解决如何具备实现销售的前 提和支撑条件。报告需解决的问题如下： 1、对本案商业价值进行综合研判； 2、本案所处区域商业市场竞争环境如何？对本案开发有何影响； 3、通过调研与分析，如何对本案进行合理的发展战略定位； 4、本案商业准确市场定位是什么，业态如何组合，动线如何组织； 5、结合定位适合本项目的经营方式的选择以及对销售方式的建议； 3 项目定位思路 •商业定位 •业态定位 •动线设置 客户目标 项目 城市商 定位 定位 发展 及解析 界定 圈分析 初判 解析 策略 •项目规划条件 •城市商业格局 •项目区位环境条件 •城市商业特征 物业销售 方式建议 4 第一部分项目属性分析 5 1、项目经济技术指标解析 项目商业总体量约为3.4万平方米（含地下负一层），属于中小规模商业体量，该 商业规模仅与中型百货体量相当。该商业规模无法对整个区域商业环境和价值发 生改变，规模影响力有限。 项目整体建筑面积：约13万平方米 商业总建筑面积（含地下一层）：约3.4万 平方米。 地上商业建筑面积：约2.4万平方米 地下一层商业建筑面积：约1万平方米 商业面积占总建筑面积占比：约26% 6 2、项目商业规划条件 项目商