改造装修工程在全过程造价控制中浅析(徐云)2015.11.21资料.docx

PAGE11 / NUMPAGES11 改造装修工程在全过程造价控制中要点浅析 徐云　　（云南云岭工程造价咨询事务所有限公司） 摘要：我第一次接触了改造装修项目的全过程跟踪造价咨询服务工作，对于改造装修中存在的问题及如何应对策略有一些初步认识，现分析总结出来，希望能有一点可借鉴的经验和教训。 关键词：改造装修　 信誉　质量　造价　成本 随着社会经济的高速发展、人们生活水平的改善及办公智能化配置日益提高的现状,人们对居住、工作环境的要求越来越高，而在20世纪70至90年代建盖的旧建筑物由于受当时经济、材料、科学技术发展条件限制，其旧建筑物内原有装修及办公智能化已远远满足不了当前人们工作生活的需要，对旧建筑物的改造装修在建筑业内已经是一个较为普遍现象，但如何对旧建筑物进行改造装修并做到合理的工程成本控制是一个需要认真思考的问题。 2012年11月，我作为工程项目负责人承担了昆明市某院校教学综合楼的改造装修及智能化项目的工程造价全过程跟踪咨询服务工作，通过对该工程改造装修项目的全过程跟踪咨询服务，对于改造装修过程中存在的问题及应对策略有了一点粗浅认识，现进行归纳总结，在改造装修方面提供一些可借鉴经验及教训。 昆明市某学院教学综合楼始建于1999年，由于教学综合楼建造时的给排水、供电、消防、智能化系统、教学培训和办公环境已不能满足现代化远程教育培训的需要，现对学院教学综合楼进行改造装修及智能化建设。工程改造装修面积15041.83m2 ，建筑物地下一层，地上十七层，在工程前期准备工作就绪后工程项目于2013年4月开工建设，工期为200天，随着工程施工向前推进，该教学综合楼改造装修项目在施工过程中存在的问题逐一暴露出来，致使工程原计划应于2013年10月底竣工的工程延期至2014年5月底才交付使用(少量收尾工程如庭院改造等目前尚未竣工)，工程造价已突破设计概算约20%，该改造装修项目在未进行周密、认真的前期工作准备及施工过程中组织管理不到位等弊端已逐一显现出来，分析其原因我们可以从以下几点进行思考分析。 1.加强提高设计概算编制水平 受业主方委托，我们按照业主方提供的设计图纸编制了工程招标控制价，编制出的招标控制价与设计概算中的工程造价对比，工程招标控制价比工程设计概算增加了约10%，我们认真查阅了设计概算，设计概算与工程量清单招标控制价两者存在着在工程量、材料价格、综合单价方面等的差异，以0921套装实木门为例，设计概算内价格为1228.50元/樘，我们经过到三家生产规模较大、质量可靠的木门企业木门参与订货了解调查后，组成的预算价格为2100元/樘（直接到商家购买预算价格近3000元/樘），本改造装修项目套装木门共计450樘门，产生的差额38.5万元；设计概算内木窗帘盒价格为18.50元/m，招标控制价则是在77.26元/m ；设计概算内的加气砼砌块材料价仍沿用2003定额材料单价，定额编制使用至今已有10年时间，仍沿用10年前材料显然存在较大价格差异；学员宿舍内的衣柜价格1250元/个，实际价格是2100元/个，衣柜数量为175个，产生的差额为14.90万元等。 设计概算编制时间仓促也是设计概算误差偏大的一个制约因素，一般工程立项后，委托编制设计概算的编制人员受编制规定时间限制，编制时间仓促，甚至来不及复核调整就将设计概算上报出去。也会出现设计概算初稿编制完成后在报批过程中因其他因素经过调整设计概算值降低到正常值范围以下的可能。以上等诸多因素原因造成了工程招标控制价超出了设计概算的正常偏差范围。 设计图纸脱离工程现场情况造成的费用增加也是设计概算与招标控制价进行比较存在较大差异的原因之一，设计图纸对约1500m2 的原室内吊顶设计为原天棚顶面喷刷乳胶漆面层，设计意图有考虑增加空间高度改善通风因素，但施工过程中当把原吊顶拆除后，天棚上部不仅有照明线路，还有智能化等其他专业设备管线在天棚上布置，结果无论怎样合理布线都无法达到视觉上的满意效果，最终还是又重新做了石膏板吊顶，不仅多花了拆除费用，还不得不恢复吊顶安装，造成了工程费用大大增加。 2.选择专业的装修设计单位至关重要 改造装修首先需要有一套质量好的设计图纸，而质量好的设计图纸是出自经验丰富、专业知识过硬的优秀设计师，改造装修图纸中的整体布局、合理构思、建材选用、节点大样描述正确与否，是否还有设计图纸没有考虑到的死角，都决定了该改造装修的成功与否，本改造装修中业主在选择装修设计上犯了方向性错误，待改造装修工程开始进行后，已经悔之晚矣。 原来业主片面认为该项目旧建筑是由某建筑设计院设计完成的，他们对原来设计图纸比较熟悉，让原设计单位承担改造装修的图纸设计是轻车熟路的事，可以省时省力，但业主没有考虑到的是，原设计单位在装修工程设计方面并不是他们强项，该设计院从事装修设计的