第七章投资性房地产讲解.ppt

第七章 投资性房地产 第一节 投资性房地产概述 第二节 投资性房地产的初始计量 第三节 投资性房地产的后续计量 第四节 ?投资性房地产的处置 　　 第一节 投资性房地产特征与的范围 一、投资性房地产的概念? 　　投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。? 特征： 　　1.投资性房地产是一种经营性活动；　　2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产；企业用于生产经营的房地产作为固定资产核算，房地产开发企业用于销售的房地产作为存货核算。　　3.投资性房地产有两种后续计量模式，包括成本模式和公允价值模式。 二、投资性房地产的范围 （一）属于投资性房地产的项目　　1.已出租的建筑物，是指企业以经营租赁方式出租的建筑物；　　2.已出租的土地使用权，是指企业以经营租赁方式出租的土地使用权； 注意：　　1)已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。　　2)企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不能确认为企业的资产，也不属于投资性房地产。 3)母公司以经营租赁的方式向子公司租出房地产的，该项房地产应确认为母公司的投资性房地产。但是从集团角度来讲，该房地产属于集团的内部资产，不能作为投资性房地产核算。 3.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。　　注意：　　房地产开发企业持有并准备增值后出售的土地使用权不属于投资性房地产，作为存货处理。 （二）不属于投资性房地产的项目　　1.自用房地产。企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。如：企业经营管理的饭店　　 2.作为存货的房地产。例如房地产开发公司开发的商品房。 （三）需要根据具体情况判断是否属于投资性房地产的项目 1.一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以将该部分确认为投资性房地产，不能够单独计量和出售的，不确认为投资性房地产。　　2.企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。 3.关联企业之间租赁房地产的，出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。　 4.企业拥有并自行经营的旅馆、饭店，不属于投资性房地产。若将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可确认为投资性房地产。 注意：闲置土地不属于投资性房地产。 说明：下列各项，适用其他相关准则： 自用房地产，适用《固定资产》、《无形资产》 作为存货的房地产，适用《存货》，销售收入适用《收入》 企业代建的房地产，收入和费用的确认和计量适用《建造合同》 投资性房地产租金收入和售回租回，适用《租赁》 【例1单项选择题】下列各项中，属于投资性房地产的是（ 　）。　　A.房地产企业开发的准备出售的房屋　　B.房地产企业开发的已出租的房屋 　　C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权　　D.企业以经营租赁方式租入的建筑物 【答案】B 　　【解析】选项A属于企业的存货；选项C属于无形资产。选项D，企业以经营租赁方式租入的建筑物，产权不属于企业，所以不能确认为投资性房地产，也不属于企业的资产。 第二节 投资性房地产的初始计量 一、投资性房地产的确认和初始计量 (一)投资性房地产的确认 投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认： 　　1、与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业； 　　2、该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 (二)投资性房地产的初始计量 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。 　　1.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。　 　注意：能够确认为外购的投资性房地产，就房产而言，应该是在购入时就对外出租；外购的持有并准备增值后转让的土地使用权可以确认为投资性房地产。如果是购入并打算日后出租的房屋，不能作为投资性房地产核算。 　2.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的所有必要支出构成。　　 注意：建造过程中发生的非正