第二章不动产估价相关理论讲解.pptVIP

四、不动产估价的原则 合法原则 最有效使用原则 估价期日原则 替代原则 供求原则 预期收益原则 收益分配原则 公平原则 一、不动产（Real estate）的概念 1、自然特性 1）用途多样性 2）涉及广泛性 3）权益受限性 —土地 —房地产 （1）概念 1、按价格的形成形式分类 出让价格——一级市场 转让价格——二、三级市场 总地价=面积*单价 单位地价 楼面地价（单位建筑面积地价） 补地价——容积率、用途、用地性质发生变更 3）不动产（房地产）价格 3、按不同的经济行为分类 （一）一般因素 （二）区域因素 四、不动产价格的类型 1）交易（成交）价格 2）市场价格 3）理论价格 4）公开市场价值—竞争和公开市场条件下形成的价格 5）评估价格 6）政府指导价或政府定价 2、按实物形态分类 1）土地价格 2）建筑物价格 3）不动产（房地产）价格 1）土地价格 —是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。 —具有基本或完善的城市基础设施、土地平整的土地 —现有城区内需要拆迁而尚未拆迁的土地 根据土地性质和开发程度不同，土地分为： ●生地 ●熟地 ●毛地 成交日期一次付清的价格 交易双方在交易日期约定，分期支付的价格 最低价格 报价 2）建筑物价格 ——总价、单价 实际价格 名义价格 现房价格 期房价格 起价 标价 成交价 均价 4、按市场性程度不同分类 ——公开市场上可能形成的以市场价值为基础的价格。 ——以限定市场为基础形成的价格。 ——指公益、公用的房地产的价格，如政府办公楼、医院的价格。 买卖价格 租赁价格 抵押价格 保险价格 课税价格 征用价格 ● 正常价格 ● 限定价格 ● 特定价格 返回 五、不动产价格的影响因素 ◆是指对房地产价格水平具有普遍性、共同性的影响的因素。 （1）社会因素 （2）经济因素 （3）制度因素 * 第二章 不动产估价相关理论 不动产估价 思考与 练习题 本章 教学要求 本章主要 内容 【教学目的和要求】通过本章的学习使学生了解不动产估价的历史；掌握不动产、不动产价格的概念和特征；不动产估价的概念、原则和程序不动产价格的影响因素 。 【教学重点及难点】不动产、不动产价格的概念、不动产价格的影响因素；不动产估价的原则。 【教学内容与时间】（3学时） 【教学方法与手段】主要以讲授为主，对于简单内容或以前学科已涉及的内容由学生自学为主。 第二章 不动产估价相关理论 首页 第一章 不动产估价相关理论 第一节 不动产与不动产价格 第二节 不动产估价 首页 第一节 不动产与不动产价格 一、不动产概念 二、不动产特性 三、不动产价格概念 四、不动产价格类型 五、不动产价格影响因素 目录 第二节 不动产估价 一、不动产估价的概念 不动产估价（real estate appraisal，property valuation ）是不动产估价人员根据不动产估价的原则、理论和方法，在充分掌握不动产市场交易资料及影响不动产价格因素的基础上，对不动产（估价是对象）在某一时点某一权利状态下的价格作出综合的评定。 目录 房地产估价对象（subject property）即估价客体，也称为被估价房地产、估价标的。是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产或房地产权利及相关其他财产。 可概括为：不同实体和不同产权结合，估价对象不同。 现实中的估价对象是丰富多彩、复杂多样的。 （1）“在建工程； （2）期房； （3）已经灭失的房地产： （4）房地产的某个局部。 （5）估价对象还可能是现在状况下的房地产 与过去状况下的房地产的差异部分； （6）含有房地产以外的、作为房地产的 一种附属财产的价值。 6）应明确估价期日与估价结果的有效期 1）对估价人员的要求——执业素质、道德素质 2）不动产估价的目的必须明确 3）必须遵循不动产估价的基本原理与方法 4）必须依照一定的程序选用合适的方法进行 5）必须拥有充足的资料 例题1：与非专业估价相比，专业估价的特点有（　）。（2007年试题） A．是一种专业意见 B．估计价格或价值 C．实行有偿服务 D．承担法律责任 E．估价作业日期长 答案2：错 答案1 ：ACD 例题2：某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该评估价值的价格成交，该估价对该住房的估价是专业房地产估价。（　）（2007年试题） 概括起来，专业估价与非专业估价主