联祥2013年3月沈阳金地长青湾2013年营销策略提报摘要.ppt

[工具策略]变一味的低价为案场系统优惠政策 ?上返案场表价，以不同的说辞包装优惠，使优惠礼包化 [上返方式模拟]例如215㎡，将现总价上返10万元，约折合5个点，最后表价约在182万左右 [优惠说明模拟]金地五重回馈礼 第一重：金地地产成立20周年。减5万； 第二重：金地地产21城联动回馈季，减2万； 第三重：金地长青湾载誉6年答谢礼，减2万； 第四重：限时特惠礼：减1万； 第五重：付款方式优惠：执行目前现场的折扣 [操作方式]所有优惠活动采用脉冲式营销，执行一周停两周 房源 现单价 总价（元） 总价上返(5个点) 表价（约） 215㎡ 8000 1720000 100000 1820000 [PART3]推售策略 先卖热 再斩尾 1条主线3个阶段的有序导入，形成十期跑量炒热市场/八期带五期清尾的营销态势 [1]核心策略界定 [策略1]主动拖长跑量产品的销售期，达成案场持续保温以及自身追求溢价的营销目的 [策略2]始终坚持“蓄新卖老”的案场双轨制，结合新货推售，老货难点房源灵活促销 [策略3]中大面积房源坚持“老货新推”策略，不断寻找老货唯一价值，重新包装推售 打破金地两盘的营销边界， 以六年养成的生活中心诉求地缘价值大转变 滨河系 – 靠城市卖刚需 长青系 – 靠资源卖高端 金地 – 靠成熟卖中心 香港联祥 2013年3月 金地长青湾2013年营销策略提报 长青湾连续3年销售走势 户型面积 2010年 2011年 2012年 3年期 年均去化套数 3年期 累计去化率 供应 去化 供应 去化 供应 去化 120-140㎡ 0 63 0 0 0 0 ---- - 140-160㎡ 150 63 4 97 166 44 68 64% 160-180 228 63 65 131 252 146 113 62% 180-200 179 69 66 53 32 104 75 82% 200-220 28 35 208 27 34 45 36 40% 合计 585 293 343 308 484 339 ---- 67% [PART1]营销问题导出 在宏观调控和全运会两大时代背景下，13年要出清针对二改为主的“散货” 1# 2# 3# 4# 5# 6# 7# 8# 9# 10# 十期 1# 2# 3# 4# 5# 6# 7# 五期 一期 三期 八期 ?五期： ①147-167㎡是区域内主力去化面积区间，且具有一定的价格优势，后期去化难度相对较小 ② 超过200㎡产品是区域内去化的压力所在，也是后期清盘的难点 ?十期 ①十期高层产品面对刚需或者刚改，是可以跑量的产品 ② 小高层是区域内稀缺产品类型，且面积区间为区域主流 要以斩尾的心态 ，执行2013年的营销 1–用终端的手法尽量找到有效上门客 2–用灵活的案场工具提升杀定的效率 2013年余货分析 – “散货”形态 在宏观调控和全运会两大时代背景下，13年要出清针对二改为主的“散货” 关键词1 金地长青湾剩余住宅产品货值梳理 分项 分期 物业 类型 楼号 库存 套数 户型 面积 面积 （㎡） 均价 货值预估 （万元） 在售 一期-三期 高层 —— 67 199㎡ 13500 9000 12150 五期 联排 —— 18 230㎡ 4197 380 6840 高层 1#、2# 76 215㎡ 16614 7500 12461 3#、4#、5# 107 167㎡ 18133 7000 12693 6#、7# 78 147㎡ 11902 7600 9046 十期 高层 5#、6# 62 125㎡ 7598 6800 5167 小高层 7#、8# 64 148㎡ 9480 7000 6636 在售小计 472 　 81424 　 64993 未售 十期 高层 1#—4# 496 —— 52824 7200 38033 小高层 9#、10# 120 —— 17090 7400 12647 十期小计 616 　 69914 　 50680 住宅合计 1088 —— 151338 　 115673 [关键词]全域限购 / 差别信贷 / 20%个税 ? 沈阳“国五条”细则或于3月底前公布 2013-03-20 摘自辽沈晚报 “国五条”公布半月有余，而各地方的“国五条”细则尚不明确。沈城不少楼盘和买房人一样，在新政细则公布后的这段时间里，表现出了明显的“观望情绪”。依据新“国五条”的相关要求，沈阳作为省会城市，限购的区域也将由目前的二环扩大至全城 ?房产税替代限购 沈阳版“国五条细则”内容提前曝光 2013-03-27 11:32搜房网络综合整理 买第二套住宅，贷款利率不低于基准利率的1