设计阶段的成本控制详解.ppt

同行在做什么？ 两个指标：钢筋含量与混凝土含量。 建筑结构设计专业度较高，可考虑以下方式进行优化工作： 形成自身的标准化的结构设计要求体系； 借助外部设计咨询公司或专业的结构优化公司开展优化工作； 推进限额设计； 从方案上判断结构的合理性、基础及结构的选型、 专业力量过程跟踪控制、出图前快速测算指标（标准层） 指标横向对比及是否超出目标。 原因： 1、成本总金额高、单方造价也较高。 2、过剩部分客户价值低，不能成为卖点。 3、对房地产企业来说，大多是低效资产。 4、一旦施工图完成，既成事实，往往没有时间进行优化，或者设计院的抵触情绪非常高。 决定地下车库成本的因素很多，主要有以下几方面： 1：地下车库规定停车数量 2：地下车库范围、层数以及布置方式 3：人防地下室面积、等级及布置方式 4：停车率（重点内容） 5：构造做法 6：含钢量 成本结论：A＜D ＜ B ＜ C 地下室尽量布置在地下一层，C方案不可取 普通地下一层地下车库建安成本约1600元/平米，人防地下室约2300元/平米 地下一层加地下二层普通地下车库建安成本约2000～2200元/平米 地下一层普通地下车库，地下二层人防地下室的建安成本约2000～2500元/平米 人防地下室布置： 人防地下室布置： 注： 总面积指地下车库外墙围合的所有面积，当存在消防控制室、垃圾房、污水处理站、换热站以及政府规定要做的非机动车库、物管用房等特殊情况下需要设置的房间时，应进行特别说明及复核。 当地允许以摩托车位折抵小汽车停车位时，停车位总数包括摩托车位折算后的数量。 停车位总数包括当地政府认可的子母车位。 停车率限制 停车率限值不是最优值，不能因已达到指标而停止优化。 注：很多较大型项目能做到30平米/辆以下 ■ 固有因素：是项目本身具有的，如规模、人防区面积等详规阶段就已确定，不受具体设计技术的影响 ■ 设计技术因素：直接受设计师设计经验及技术水平的影响 如：柱网、设备房、人防口部、轮廓线、布车方式等 提高停车率的关键措施 ■ 地下室轮廓线应平直方正，无用的面积一定要剔除 ■ 柱网布置应符合车位及行车道模数，达到紧凑布置（附图） ■ 避免行车道靠外墙布置 ■ 避免布置平行或斜向车位 ■ 设备房及非机动车库不允许挤占行车道两边的停车位 ■ 设备房面积勉强够用即可，不能有富余（附表） ■ 人防口部设施应布置在不影响停车的地方 ■ 关键的部位对结构构件进行局部转换(慎用） 提高停车率的关键措施 各地具体执行的车位尺寸及行车道宽度有差别，我们应依当地情况，争取可行的最小尺寸 提高停车率的关键措施 车位与柱网布置 车位与柱网布置 ■地下车库构造做法很多，并且多数都是长久以来沉淀的精华 ■ 有几个关键点影响到成本，我们把它进行必要的明确和改进层高、覆土厚度、建筑垫层、排水找坡、汽车出入口坡道人防主要出入口 ■ 构造做法对成本的影响主要体现在材料的使用上 成本对标 我们成本系统要做的首要工作——走出去！主动了解我们的竞争对手！了解他们的产品都做成什么样了？知道我们在行业中的位置和水平！ 知己知彼，了解对手的做法，再与自己做对比分析，找到优劣势，扬长避短，提升产品竞争力！ 成本对标 从营销角度确定我们楼盘真正的竞争对手！ ——获取竞品楼盘清单！ 找准对手，才好下手！ 成本对标 了解竞争对手哪些信息？ 竞品楼盘的成本数据 竞品楼盘的部品配置：主要关注外立面、门窗、栏杆、大堂装修、电梯厅装修、电梯配置、入户门（锁）等等 竞品楼盘的小区规划、景观配置：主要关注其停车布置、软硬景比例、乔木灌木比例等 竞品楼盘的各种材料品牌、施工单位资源等 成本对标 通过各种方式收集竞争对手信息： 咨询公司 施工单位、分包商、材料供应商 朋友、同事 同行交流 实地踏勘踩盘 网络 、、、、、、 成本对标 整理收集来的信息，组织内部讨论： 组织成本内部讨论 与成本、设计、营销、工程等部门共同探讨 了解竞争对手之后，与我们自己比较分析，找到优劣势，扬长避短，提升产品竞争力 成本对标 形成竞品楼盘调研报告，作为目标成本编制和成本优化等工作的重要依据。