丹东项目部计划要点分析.pptx

2012年2月29日;二、2012年经营工作计划;2011年工作完成情况;2011年工作完成情况;2011年工作完成情况;2011年工作完成情况;1、项目团队缺乏前期拓展经验，团队的独立工作能力有待于进一步提高。 2、新团队正处于组建磨合时期，团队的整体凝聚力还需要进一步打造。 3、很大程度上满足于面上的工作，浅尝则止，工作的深入和细致程度不够。;2012年工作任务与保障措施 ;目 标 任 务;一、市场调研; 要在去年基础上，进一步扩大调研范围，深化调研内容，并将城市规划调研、产业发展调研、基础设施建设和重大项目推进跟踪，与房地产市场调研紧密结合。具体内容是：及时跟踪最新的行业政策，了解丹东当地市场环境最新动态。从2月份开始，已按照新标准开展市场调研工作。 1）市场动态调研 在2011年市场调研的基础上，细化调研内容，完善调研工具，提升调研标准，逐步完善丹东地区基础信息数据库，并开始进行二手房市场调研。; 2）竞品项目调研 对丹东在售的47个项目进行全面调研，同时扩大重点竞品项目调研范围，将2012年新入市的5个建面20万平以上的项目全部列入重点调研范围，及时跟踪新项目的最新进展情况。3月底前，将完成19个非重点项目的调研工作。; 加强对城市总体规划、分区规划等的调研深度，重点跟踪“一桥”“两岛”“三湾”等重大城市发展规划的落实情况，为土地获取、目标项目的可行性研究等工作提供参考依据。近期将根据2012年政府工作报告，与各区政府沟通，了解2012年重大规划的落实计划。; 对丹通高速公路、丹东机场新航站楼等重大基础设施进行持续跟踪，对新区大剧院、体育馆、会展中心、希尔顿酒店、万达广场、红星美凯龙等规划建设的重点项目进行及时跟踪，综合分析区域市场因此而产生的变化，为土地获取提供判断依据。近期将丹东未来3年建设的基础设施及重大地产项目进行统计，制定表格，便于后期跟踪实际落实情况。; 通过客户调研和分析，确定亿达项目的目标客户，并结合客户细分，为不同层次客户提供合理的产品标准。具体内容是： 1）客户资源调研 以丹东近3年购房客户为基础数据，对丹东各阶层收入人群及本地、外地客户进行全面调研，分析丹东市场购房客户特征，了解各类客户特点。在对历史成交数据进行分析的基础上，上半年将重点对丹东的政府机关、重要企事业单位、医院、学校等进行客户摸底。 2）中高端客户分析 根据亿达项目的定位，对中高端客户进行重点分析，通过中高端客户访谈等方式，准确把握丹东中高端客户的置业偏好，为亿达目标客户细分工作奠定基础。3月底前，将完成15组客户的深度访谈，了解丹东中高端客户居住现状、购房需求的基础信息。 3）亿达目标客户细分 根据亿达产品特征，将总房款、户型面积等作为评判依据，将亿达目标客户进行细分。针对不同层次客户制定不同的产品标准，为设计、成本等专业的决策提供判断依据。上半年将协同成本、设计等专业，将产品标准划分5-6个等级，并完成目标等级的产品标准研究。; 要在集团和亿达地产专业部门的指导下，开展全方位信息调研、经典项目考察、核心要素提炼，并借助专业机构支持方式，完成项目定位的各项初步工作。具体内容是： 1）把握项目定位核心要素 结合意向地块实际情况，将产品标准、业态形式、开发节奏、运营模式等做为项目定位的核心要素，先后从市场、成本、运营等方面，为后期项目定位工作明确方向。3月底前，将持续进行意向地块的现场勘查、周边区域调研等工作，掌握全面的基础信息。 2）了解政府诉求 深入了解丹东城市规划、基础设施等方案及落实情况，项目定位符合并借助区域的发展，并力求引发政府兴奋点，为后续土地价格谈判争取条件。近期将借助政府的力量，对意向地块周边的基础设施建设、重大地产项目等进行持续调研，分析意向地块的未来发展趋势。; 3）借鉴经典项目 根据项目初步定位方向，对国内典型项目进行考察，借鉴先进的开发理念，为丹东项目的定位拓展思路。目前已针对国内几个经典项目进行考察，上半年还将重点对省内项目进行重点调研。 4）专业机构支持 在必要的阶段，借助专业机构对整体市场及区域市场进行调研，将国内典型案例及先进的开发理念与丹东目标项目的实际情况进行结合，最终对项目定位提供参考意见。;二、土地调研;要建立稳固的政府土地交易信息传递渠道，超前获取土地交易信息。要对出让土地价格、出让方式、出让规模等进行趋势分析；要对重点地块出让信息进行深入调研，掌握地块幕后运作背景；要把土地收储评估、竞牌保证金缴纳、出让金支