渝南购物中心商业定位暨业态业种规划要点.ppt

业态业种配比 购物（%） 餐饮（%） 娱乐（%） 服务 国际惯例 52 18 30 —— 大都会（现） 84 16 —— 北城天街（现） 84 11 5 —— 财富中心 45 33 22 —— 本项目 60 18 19 3 本项目业态业种配比明细 〖说明〗上表中，在计算业态业种配比时采用的面积标准如下： 新世纪百货、超市及商社电器采用的是其租赁区域除去塔楼筒体部分的面积，其余商铺采用的是通过CAD图查询的套内建筑面积（在操作过程中可能存在一定程度的误差）。精确的商铺面积还有待工程部的进一步确认。 自营面积业态业种明细表 购物中心业态业种明细图 上述业态业种配置比例是从以下几方面来考虑： 1、保证零售接近60%的配置比例，这不仅能充分体现购物中心的可逛性，也是实现项目商业价值的有效保障。 2、本项目餐饮与休闲娱乐作了较大比例的配置，作为购物中心的体验类消费，这两类业种均能在短期内迅速、有效地聚集人气，这对新商场的市场培育期将起到至关重要的作用； 3、项目商业价值的最大化是在项目的长期运营中逐步实现的，在这个过程中，业态业种比例将根据商业发展和市场需求进行不断的调整。 上述业态业种比例是依据巴南、鱼洞目前之市场情况和对未来市场之基本判断所做出的配置，但不排除在下述情况下有可能作出相应调整： 本区域市场在短时期内发生超常规改变或政府政策的调整。 本项目中主力店（新世纪百货）的业种业态规划对本项目产生较大影响。 在本项目开业前期，主力商家对本项目的认同度发生改变。 项目业态业种配置建议 根据本项目的商业定位，若以长期经营考虑，除已引进主力百货新世纪百货外，还需要具有两至三家品牌性较强并且自身具有强大的吸引客流能力的餐饮娱乐品牌作为本商业项目的次主力店。在此，我们建议引入电影院、大玩家（电玩）、量贩KTV（其它类）三大次主力客户。 而一般零售，建议引进与CK jeans、Mango、only类似的品牌型零售厂商，如能够引进这些品牌客户，它们不仅本身有聚客能力，部分其它品牌也都是以他们的选址开店作为参考。此类品牌为骨干品牌。 独有或新形态的经营者能够充分体现商业的特色和主题。本项目若能够引进部分在重庆稀有或巴南区尚未有，并且具有吸引力的品牌或零售厂商，例如引进类似UNQILO、Novo Concept等，可以使商场保持经营者及产品的差异性和独特性。此类品牌为特色品牌。 我们将通过次主力店、骨干品牌及特色品牌来实现本项目的商家品牌组合： 次主力店 骨干品牌 特色品牌 40% 25% 10% 1、此比例为购物中心自营计租面积之占比。2、上表为本项目在初期的品牌组合，在本项目中后期，将逐步扩大骨干品牌及特色品牌的比例，缩减大众化品牌甚至是次主力品牌的比例。 现针对可代表本项目定位及特色的商品概念做概略性说明。 首层餐饮设置 建议在首层商铺，部分单元间隔错位安排部分轻食、餐饮、咖啡，使得消费者可以在购物之余休闲小坐，形成由购物与体验相结合的新形态休闲时尚集散地。在地面层营造恰当的商业氛围将是至关重要的。因此我们可以设定多一点时尚和体验类的经营者，使项目更具独特性和个性化，让消费者在购物的同时，还可以享受和同事、亲友相聚的时光。 首层餐饮/轻食店概念: 电影院 为了在未来市场中与类似万达广场之万达影院等竞争对手保持竞争优势，建议影院采用先进的设备、豪华的装修、科学的影厅布局。在本项目首层设置电影院售票处，设立巨型海报，渲染气氛，同时建议经营者要将主题规划得鲜明，从而引起消费者特别注意。位于影院的入口处，可以设置小型Snack Bar，色彩绚丽夸张，以供消费者选购小食，在看电影时享用。 本项目之影院规划将结束该区域没有影院的历史，目前已签约韩国CGV影院。 建造拥有6-8 厅的能容纳1200-1500 个座位的多厅大型 电影院。 大玩家超乐场 大玩家超乐场是国内领先的室内综合娱乐的开发商与探索者，遍布北京、上海、武汉、哈尔滨、青岛、西安、乌鲁木齐、海口等一、 二线城市。 作为中国电子游戏协会理事单位、2008北京奥运会唯一游乐供应商、全国第六届城市运动会独家授权数字娱乐供应商、中国残疾儿童基金会会员单位，大玩家超乐场以提供时尚刺激的娱乐产品和专业服务，逐步成为年轻人展现自我、放松身心、体验潮流，健康游乐的新高地，倡导休闲、绿色、丰富的生活方式。 量贩KTV 量贩KTV亦是年轻、时尚一族比较喜爱的休闲娱乐去处。因此建议本项目的三大次主力店之一为量贩KTV，因其大众性和唯一性和可以充分吸引乐好此道的消费客群。建议选取类似欢乐迪的品牌经营者，需求面积在3000到3500平方米。 鱼洞目前没有一家品牌量贩连锁型K