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房地产营销中的4P策略 营销策略运用 （一）?房地产产品策略 房地产产品策略得当与否是决定房地产市场营销成败的重大因素。制定房地产产品策略应特别注意以下一些问题： 1．房地产选址。 2．房地产产品设计 3．房地产命名。 4．房地产包装。 房地产营销中的4P策略 （二）房地产价格策略 定价政策正确与否直接影响企业的销量与利润，也是房地产营销组合最为敏感的因素。 1．房地产价格的构成因素是确定房产价格的依据。 2．房地产价格形成特点。 3．房地产定价方法。 房地产营销中的4P策略 (三)?房地产促销策略 1．设置户外广告。 2．邮递说明书。 3．以报纸、电视为主媒体、以本地市场为目标，广为宣传，制造声势，塑造产品独特形象。 4．布置精致样品屋。 5．采取海报张贴方式。 房地产营销中的4P策略 （四）房地产渠道策略 国外经验普遍证明，房地产营销渠道中必须有一大批较高水准的中介机构，如咨询机构、评估机构、交易机构、代理机构。物业管理机构和法律机构等 。房地产企业只有充分的运用这些机构，才能构成一个完整、高效的销售网络，不断提高销售业绩。同时，还可采用下述销售方法： 1．设置接待中心展厅。 2．建立直销店。 3．派员销售。 房地产营销中的4P策略 房地产营销策略(4P) 一、我国房地产业目前的基本情况 中国的房地产业是随着改革开放的浪潮逐步发展壮大起来的，虽然只有短短一、二十年的时间，但其势头却十分迅猛，逐渐发展成为国民经济的支柱产业和先导产业。 房地产营销中的4P策略 二、房地产营销的内涵及其意义? 所谓房地产营销是房地产开发企业以企业经营方针、目标为指导，通过对企业内、外部经营环境、资源的分析，找出机会点，选择营销渠道和促销手段，经过创意将物业与服务推向目标市场，以达到占有市场、促进和引导房地产开发企业不断发展目的的经济行为。市场营销就是连接市场需要和住宅产品开发建设的中间环节，是开发商将潜在市场机会转化为现实市场机会，从而实现企业自我发展的有效手段，从某种意义上说，房地产营销是关系房地产开发经营成败的关键。 房地产营销中的4P策略 三、房地产营销策略 由于房地产具有投资价值大、不可移动性及区位性等特点，其销售难度比一般商品要大得多。目前我国的房地产市场从总体趋势上看，已经进入以需求为导向的发展阶段，房价逐步向成本价和微利价靠近，市场化程度逐步加深。在市场营销方面，无论是业内人士还是消费者都逐渐成熟，一个概念、一个点子已经难以打动人心。消费者开始注意产品的本身。目前购房者的经验越来越多，日趋理性；违规项目纠纷的问题及房价的问题使部分消费者更加谨慎。因此，房地产营销的产品策略、价格策略、营销渠道策略和促销策略都必须根据目前的市场情况进行合理的创新。?  房地产营销中的4P策略 （一）房地产营销产品策略（Product） 房地产营销产品策略是房地产营销首要因素 。按营销学中产品的概念及内容，房地产产品可以分为三个层次： 1、核心产品。 2、有形产品。 3、延伸产品。 房地产营销中的4P策略 真正能够吸引消费者，即房地产产品营销能够产生独特作用的方面还在于有形产品和延伸产品上。 房地产营销中的4P策略 在目前的市场情况下，房地产产品营销真正倚重且有所突破的也是在于有形产品和延伸产品这两个方面。 首先是房地产品牌营销。 其次是房地产产品的特色营销? 。 再次是消费者居住环境的打造。 最后是房地产产品文化营销。 房地产营销中的4P策略 （二）房地产营销价格策略?(Price)? 房地产的开发建设、买卖、租赁、抵押、土地出让、转让等营销，都是商品经济活动，必须按照市场规律、经济原则实行等价交换。掌握房地产产品的定价方法，灵活运用各种定价的策略是开展房地产市场营销活动的主要手段。在这里将主要介绍房地产定价方法、定价比例和价格调整策略。 房地产营销中的4P策略 1、房地产定价方法? 影响价格的因素有很多，主要包括：成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客所愿意支付的价格。 市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值，因此不应把价格和价值混为一谈。 房地产营销中的4P策略 从定价来讲，主要有几个方法：? (1)?市场比较法。 (2)?成本法。 (3)?收益法。? (4)?剩余法。 房地产营销中的4P策略 2、定价比例? 一般来说，先设定一个标准层，高层一般定在1／2高度，多层一般3－4层（9层以下）为最好。然后确定一个楼层系数，标准层以上一般每层加价比