JTP英环路南侧滨海西大道西侧地块投资分析报告要点.pptVIP

销售进度计划表 成本估算 投资分析 项目投资估算 总建筑面积（㎡）： 415490 地上（㎡）： 339490 地下(㎡)： 76000 项目 预算 （万元） 单方造价 （元/㎡） 备注 一、土地费用 104250 　 　 1.土地出让金 101214 3000 　 2.土地契税 3036 90 地价的3% 二、前期工程费 4155 100.00 包括规划设计费、地质勘察钻探费、人防异地建设费、三通一平、审核评估费、测绘费等6项综合汇总约100元/㎡ 三、房屋开发费 75143 1900.00 　 1.建安工程费 58169 1400.00 中高层，地下一层，带电梯，参考厦门建设工程信息，综合考虑确定 2.公共配套设施费 8487 250.00 综合参照区域类似项目 3.基础设施费 8487 250.00 综合参照区域类似项目 四、管理费 1745 42.00 建安工程费3%考虑 五、销售费用 6137 147.71 包括广告宣传费、销售代理费、公证/签证费，按销售收入的1.8%考虑 六、财务费用 6097 180 1-3年期贷款利率5.4%，融资成本10%,综合按6%计算，假设建设期内均匀投入 七、开发间接费 5194 125.00 包括工程监理、物业管理、咨询费、工程质量监督费、临时设施费、其他杂项费用，综合参照区域类似项目取125元/㎡ 八、不可预见费 1662 40.00 　 九、营业税金及附加 18924 455.45 按销售额的5.55%计算 十、成本费用总计 223307 6080 　 土地增值税估算 内容 合计 备注 一、项目总成本 12200 (一)+(二)+(三)+(四)，未含营业税 （一）、地价总成本 6726 含3%契税 挂牌价 6530 不含契税 契税 196 　 城市大配套费用 0 　 楼面地价 3511 单位：元/㎡ （二）、建造成本 4617 含前期工程费、间接费、不可预见费等 （三）、销售费用 310 　 （四）、财务费用 458 　 (五)、管理费用 89 　 二、销售总收入 17248 　 三、营业税及附加 957 二*5.55% 四、土地增值额（万元） 2680 二-[（二）+（一）]*1.2-三 五、土地增值率（%） 21.79% 四/[（一）+（二）+三] 六、土地增值税 804 四*0.3 现金流量表 注：R=12% 项目经济效益评估表 单位：万元 内容 合计 备注 一、项目总成本 204384 (一)+(二)+(三)+(四)，未含营业税 （一）、地价总成本 104250 含3%契税 挂牌价 101214 不含契税 契税 3036 　 楼面地价 3000 单位：元/㎡ （二）、建造成本 86154 含前期工程费、间接费、不可预见费等 （三）、销售费用 6137 　 （四）、财务费用 6097 　 (五)、管理费用 1745 　 二、销售总收入 340966 　 三、营业税及附加 18924 二*5.55% 四、土地增值税 28067 (B13-(B9+B4)*1.2-B14)*0.3 五、所得税税前收益 89591 　 六、所得税 22398 25% 七、净利润 67193 五-六 八、投资利润率(税后利润率) 32.88% 七/一 九、销售利润率(税后利润率) 19.71% 七/二 起拍价效益分析 投标报价分析 投资分析 投标地价 楼面地价 净利润 投资利润率（税后） 财务净现值 110000 3260 62054 18.20% 42623 115000 3409 59129 17.34% 37761 120000 3557 56204 16.48% 32898 125000 3705 53279 15.63% 28035 129000 3824 50939 14.94% 24145 153500 4550 36608 10.74% 317 单位：万元 在成本、预期售价、预期目标收益率不变的前提下，本项目在不同地价水平下各项财务指标如下： 购地价格建议 销售价格预期： 小高层住宅：8500、9000、10000元/㎡ 商业均价：12000、14000、15000元/㎡ 地下车位：12、14、16万元/个 投资净利润（税后）下限为15%； 综合以上条件 建议购地 楼面地价上限为3978元/ ㎡ 总地价上限为7400万 总地价在153500万，楼面地价4550元/ ㎡ ，FIRR