国有资产评估项目审核常见问题分析详解.ppt

* 例1：某国企整体改制，涉及境外矿业权资产的评估，采用成本法评估时，针对评估清查说明审核专家提出的问题：“对于矿业权，评估人员收集了当地勘探相关成本依据。而探矿权采用地质要素评序法评估中的取费，采用的是中国地质调查局《地质调查项目预算标准(2010年试用)》的预算标准。境外勘查中的钻探工程，采用国内费用标准，同一企业的其他资产——房屋、设备的重置全价确定，依据当地价格标准取费的。矿业权评估取费与资产评估价格标准不统一”。 分析—— 理论上，地处境外的资产，从“重新购建”角度，应当采用境外的取费标准；案例中的房屋设备就是这样做的； 但是，境外企业资产评估，往往难以获取取费标准，此时，应考虑其国内惯用做法的可操作性； 即使国内的财政部勘查取费标准、地调局勘查标准、地勘中心勘查标准，都是预算管理手段，也并非真正代表市场费用水平。对此《矿业权评估准则》有明确规范。 * 例2：某国企整体改制，涉及铁矿矿业权资产采用收益法评估，企业整体也采用收益法评估。在预测铁矿石收入时，资产评估收益法预测期价格采取“逐年上涨”的方式，预测价格，第一年到第五年分别是720、742、764、787、810万元/吨（每年上涨3%）；而矿业权收益法预测期价格采取“历史五年平均”的方式，预测价格为698万元/吨，导致两者价格相差。对此，评估机构的解释是：矿业权评估与资产评估准则的差异。 分析—— 1、矿业权评估、资产评估准则，对收益法价格预测都没有给出像评估机构的解释一样或类似的规范；矿业权评估中，仅在矿业按价款评估要求以历史三年或五年的平均价格；价格规范反而给出“无论采取何种方式，都是对未来的判断的规范”； 2、当矿业权评估折现率特别是风险报酬与资产评估相差不大时，价格选取应采取一致的原则； 3、价格取值，应综合考虑折现率、固定资产投资等参数的取值情况。 * 例3：某国企改制项目，评估范围有三项采矿权分别是：某石灰石矿购买后未能完成过户，过户需补办众多手续，缴纳环境保证金等费用，加之政府规划地质公园，停止开采石灰石；另外两项位于保护区内，不能开采。三项评估按照账面值确认评估值。 分析—— 1、未过户、规划不能开采，实际上属于原产权人资产，且该资产（采矿权）属于“压覆矿产资源”，按现行有关政策规定，应当进行压覆矿产资源审批，并根据压覆矿产资源审批情况，按照补偿方式反映矿权价值； 2、位于保护区内，不能开采的矿区，如果保护区前设，建议由律师确认《采矿许可证》是否报注销登记，涉及相关补偿，应按规定进行；如保护区后设，进行压覆矿产资源审批，并根据压覆矿产资源审批情况，按照补偿方式反映矿权价值； 资产评估师是否对所引用报告进行了必要的专业判断，并声明其了解所引用报告结论的取得过程，承担引用报告结论的相关责任。 所引用报告评估目的、价值类型是否一致； 评估基准日、评估结论使用有效期是否一致； 评估假设是否一致； 资产评估引用结果是否与所引用报告披露的结果一致； 所引用报告披露的相关事项说明是否与资产评估报告一致。 九. 资产评估引用 * 有关要求 * “模板化”普遍； 评估范围（资产数量）（特别是土地宗数）对不上； 简单引用土地、矿权评估评估结果数字，未分析相关参数参数的匹配，未关注所引用报告披露的特殊事项； 增减值分析不切合实际 引用报告有效期与资产评估结论使用有效期不一致 实务问题 * 例1：某国企改制项目，同时聘请了资产评估机构和土地估价机构，对整体资产和改制范围的土地使用权进行评估。资产评估机构资产基础法评估时，引用了土地估价机构的报告，“评估范围”“土地使用权评估说明”“评估报告中的特别是事项说明”，作了下列披露：“本次发起设立股份公司之目的所涉及的土地使用权评估由北京环球土地房地产评估有限公司承担，本报告引用了北京环球土地房地产评估有限公司为本次经济行为出具的《（北京）环球(2014)评(估)字第88号》土地估价报告结论，欲了解土地使用权评估的具体情况，需参看相应的土地估价报告书。” 分析—— 上述披露内容，是全行业采用的共同模式。并不完全符合《资产评估准则——利用专家工作》的要求；也不符合《企业国有资产评估项目备案工作指引》的要求，“评估准则”和“备案指引”都有详尽的要求； 未披露引用的土地宗数。“房地分估”时引用的土地宗数，加“房地合估”的土地宗数，应与改制范围一致。本案例中，房屋案例中的不可对外出租房产部分的土地由资产评估师评估，涉嫌与引用重复。 * 例2：某企业改制项目，采用资产基础法评估时，评估范围（改制范围）内的土地，也是《土地估价报告》土地宗数为866宗，评估说明反应房地合一采用市场法评估包含的土地宗数为17宗，应当引用的土地宗数为849宗，而评估明细表引用《土地估价报告》的评估值明细宗数为838宗，还有11宗，不知情况？ 分析