房地产评估概述详解.ppt

第8章 房地产评估 8.1 房地产评估概述 8.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用 8.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用 8.4 成本途径及其方法在房地产评估中的应用 8.5 其他评估技术方法在房地产评估中的应用 8.1.1 房地产的概念及其特征 房地产是指土地、建筑物和其他地上定着物及其权属的总称。其中,土地是指地球表面及其上下一定范围的空间。建筑物是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物。其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上,与土地、建筑物不能分离,或者能够分离,但是分离不经济,或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能,或者使土地、建筑物的价值受到明显损害的植物或人工建筑等。 1）房地产价格的种类 （一）房地产价格和房地产价值 1.房地产价格，它是房地产交易双方在市场上实现了的实际成交价格。它是一种历史事实。 2.资产评估中的房地产价值并不是一种历史事实。而是在该房地产尚未进入市场之前，由评估人员根据评估对象的自身状况、周边环境及市场条件，经过一系列假设或限定，将评估对象置于一种即符合客观实际、又不完全是客观事实的境地中所给出的公正性价值判断。房地产的评估结果或结论称之为房地产价值。 （二）房地产价格的种类 　　　 例：投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？ 解：甲的楼面地价=1000/5=200元/平方米 乙的楼面地价=800/3=267元/平方米 应选择甲进行投资。 　3.根据权益的不同：可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格，如抵押价格、租赁价格等。　　一般情况下，房地产所有权价格高于房地产使用权价格。 4.按价格形成方式：可分为市场交易价格和评估价格。　　市场交易价格是指房地产在市场交易中实际成交的价格。　　评估价格是对市场交易价格的模拟。 5.按交易方式分类：拍卖价格；招标价格；协议价格。 2.建筑物的个别因素 1、座落位置。 2、面积。 3、用途。 4、建筑结构。 5、建筑高度。 6、附属设施。 7、装修质量和水平。 8、建成时间。 9、外观。 10、平面格局。 11、产权。 12、其他。 8.1 房地产评估概述 1)土地及土地权利 (1)土地 土地一般是指地球表层的陆地部分,包括内陆水域和滩涂。如果广义地看,土地是指陆地及其空间的全部环境因素,是由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体。 (2)土地的特性 ①土地的自然特性 A．位置的固定性。B．质量的差异性。 C．不可再生性。 D．效用永续性。 ②土地的经济特性 A．供给的稀缺性。 B．可垄断性。 C．土地用途的广泛性。 D．效益级差性。 (3)土地权利 1)土地所有权的归属　　我国城市土地的所有权属于国家； 　　农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；　宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。 　　2)土地使用权出让最高年限按下列用途由国务院确定：(掌握) 1.居住用地70年； 2.工业用地50年； 3.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； 4.商业、旅游、娱乐用地40年；  5.综合或者其他用地50年。 2)建筑物 从建筑学的角度来看,建筑物是指人工建筑而成的东西,包括房屋和构筑物两大类。房屋是指能够遮风避雨并供人居住、生产、储藏物品或进行其它活动的工程建筑,一般由基础、墙、门、窗、柱和屋顶等主要构件组成；构筑物则指除房屋以外的建筑,如道路、桥梁、水坝、水井、水塔、隧道、烟筒等。从资产评估的角度来看,建筑物不仅包括了房屋和构筑物,而且还包括了与其不可分离的部分及其附带的各种权利。 3)房地产特性 房地产是地产(土地使用权)、建筑物以及地产与建筑物的结合及其权属的统称,亦称不动产。房地产兼有地产与建筑物的特性,而它们的结合又形成了一些新的特性。 房地产一般具有如下特性： (1)位置固定性及区域性。 (2)长期使用性。 (3)保值与增值趋势。 (4)投资风险性。 (5)政策限制性。 8.1.2房地产评估原则　进行房地产评估时，除了需要遵循供需原则、替代原则、贡献原则等，还应该遵循以下原则。 1)合法性原则 是指房地产评估应以评估对象的合法产权、合法使用和合法处分等为前提进行。在分析