杨晓冬-房地产项目定位教案.ppt

项目对策 本项目的客观优势明显，且具有一定的不可替代性，是使本项目得以顺利开发营销的基础与保证。项目的客观劣势都是策划规划中或周边现有状况的具体问题，可以在日后的具体实施中加以克服、调整或转化，从而进一步解决。项目将充分利用位于城南黄金板块的发展潜力优势，持续深入地推动置业者对区域项目的居住优势认同。 营销角度： 挖掘区域优势，塑造新城概念，创造新都市的居住理想 市场方面： 加强政府公关、媒介引导，争取借助城市路网改造的机遇， 扩大项目周边区域地块的社会认同 房地产项目定位分析 哈尔滨工业大学 杨晓冬 内容提要 1.项目SWOT分析提点 2.项目竞争能力分析案例 3.房地产项目定位的基本内涵 4.房地产项目定位的核心价值 5.房地产项目的整体定位剖析 6.房地产项目定位问题及策略 房地产项目SWOT分析 劣势 （Weaknesses） 威胁 （Threats） 机会（Opportunities） 优势 （Strengths） 内部 外部 SWOT整合 内部分析 优势分析: 政策、地块、区位、交通、配套、自然资源、规模、开发商 劣势分析: 地块、规模、交通、配套、环境资源、噪声 外部环境分析 机会: 经济发展、政策方针、CBD、需求增加、配套改善 威胁: 政策抑制、竞争加剧、置业习惯、其他因素 区位优势-以哈尔滨为例 区 域 视 角 群力板块——区位造就地产名星 政府政策倾斜明显，房地产商和媒体的通力炒作。区域高定位，政府全球规划招标，打造寒地水乡和金融产业基地。 与哈西板块相接，具备势均力敌的相关配套基础。项目以中高端定位为主，潜在后续开发力量较强。天鹅湾、远大都市明珠、荣耀天地、东方玫瑰园等项目已经面市，目前住宅销售均价3800-4800元/㎡。 板块特点 竞争力研判 区位优势-以哈尔滨为例 * 开发区板块——现代商务新中心 众房地产开发商纷纷看好“会展经济”，顺势而上创建高端产品，开发区规模进一步扩大，吸引高端消费者投资置业，成为高端物业及“富人区”的代名词。 中高端项目集中区域，市场关注度高，主要代表楼盘有金色莱茵、国际会展名城、悦山国际、盟科视界等。目前住宅销售均价6000-7200元/㎡。 板块特点 竞争力研判 区位优势-以哈尔滨为例 * 沿江板块——江景豪宅区 得天独厚的绝版地段、不可复制的江景资源，沿江板块“傲视”哈市高价位楼盘的核心竞争力，也是高端物业的代名词。 哈公馆、观江国际、壹·江南、爱建盛世江南和东升江畔等是沿江板块的代表项目。带动区域内楼市发展，成为不折不扣的天价楼盘。目前住宅销售均价8000-12000元/㎡。 板块特点 竞争力研判 区位优势-以哈尔滨市为例 * 松北板块——绿色生态区 城市中央行政区，但交通配套、生活配套和就业配套等公共配套设施尚未完善，空气清新，旅游资源丰富，楼盘分布广阔，外埠地产军团安营扎寨。 产品结构与建筑形态丰富，供应量大。别墅项目聚集，保利·水韵长滩和世茂滨江新城等楼盘品质突出，竞争力强，吸引高端群体。别墅销售均价4500-13000元/㎡，洋房销售均价4000-4500元/㎡。高层销售均价3500-4700元/㎡。 板块特点 竞争力研判 房地产项目优势分析-区位优势 * 道外板块——旧城区亮点频出 配套及居住环境成熟，政府着力改造棚户区和危房区，老城区居住人口及项目集中度高，购房者对区域的认可度高。 板块特点 竞争力研判 板块潜在开发力强，以滨江凤凰城、泰富长安城、沃华水岸和上和城等为代表，引发区域市场火热。多层销售均价4200—4700元/㎡，高层销售均价4500-5000元/㎡。 区位优势-以哈尔滨市为例 * 东南板块——城市东南之崛起 城市东南发展主方向，土地供应量丰富，生态环境优越，板块主打生态牌，植物园、远大生态园、黛秀湖等五大公园成为支撑板块价值的核心。 板块特点 竞争力研判 中低价位倍受业界及市民的关注，销售势头较好。南郡新城、海富山水文园景观优势明显，立汇·美罗湾、阳光绿景等中低价销售。多层销售均价3500—4800元/㎡，高层销售均价3100—4000元/㎡。 房地产项目优势分析-区位优势 * 竞 争 战 国 图 博奥现代城 西典家园 荣耀天地 本项目 房地产项目优势分析-区位优势 * 首个哈西大盘，占尽天时地利 PK 西典家园 项目 西典家园 项目规模 总占20万平方米，总建50万平方米 社区规划 44栋楼宇 产品类型 共6栋多层，38栋高层 景观规划 景观规划传统，无鲜明特色，仅以中心广场作为景观卖点。 支撑体系 中低价位，学区价值。 核心诉求 前期：上风上水上哈西，后期模糊 * 2009年度大盘，丰富货量供应，竞争力强大。 PK 博奥现代城 项目 博奥现代城 项目规模