资产评估-5重点分析.pptVIP

例：某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3,800 元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置 价格为每平方米4,800元。该大楼总建筑面积为 12,000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型 写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在 10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的 3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金 收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑 物重置价的0.2%，资本化率确定为6%。试根据以上资 料评估该写字楼在2004年5月的价格。 1.估算年有效毛收入 ＝2.5×365×12,000×（1－10%）＝9,855,000元 2.估算年营运费用 （1）管理费： ＝9,855,000×3.5%＝344,925元 （2）维修费： ＝4,800×12,000×1.5%＝864,000元 （3）保险费： ＝4,800×12,000×0.2%＝115,200元 （4）税金： ＝9,855,000×（12%＋6%）＝1,773,900元 （5）年营运费用： ＝344,925＋864,000＋115,200＋1,773,900 ＝3,098,025元 3.估算净收益 年净收益＝年有效毛收入－年营运费用 ＝9,855,000－3,098,025 ＝6,756,975元 4.计算房地产价格 房地产的剩余收益期为45年，则： 房地产价格＝6,756,975÷6%×[1－1/(1＋6%)45] ＝104,434,671元 房地产单价＝104,434,671÷12,000 ＝8,703元 5.评估结果 经评估，该写字楼房地产在2004年5月的价格为104,434,671元，单价为每平方米8,703元。 第六节 路线价法在房地产评估中的运用 一、基本原理 三、举例(P142) 第七节 在建工程评估 1、什么是市场法？市场法适用的前提条件是什么？ 2、折现率与资本化率的关系如何？ 3、什么是复原重置成本？什么是更新重置成本？ 4、选择资产评估方法应考虑哪些因素？ 5、各种资产评估方法之间的关系如何？ 6、资产评估包括哪些基本要素？ 项目 可比实例A 可比实例B 可比实例C 建筑面积 101.1平方米 120.3平方米 968.8平方尺 成交价格 48.5万人民币 600美元/m2 48.6万人民币 成交日期 2004.4.1 2004.2.1 2004.9.1 交易情况 -5% 0% +2% 区域因素 +2% 0% +2% 个别因素 -2% +2% +2% 案例1 A为分期付款，即：于成交日首付15万元，时隔半年再付15万元，余款于1年后付清，利率以5%计； B为一次性付款，即于成交日一次性付清全款； C为抵押贷款，即：于成交日首付30%，余款向银行申请15年期的抵押贷款，抵押贷款利率为5.05%。 ? 该类房地产以人民币为基准的市场价格2004年上半年间逐月上涨1.5%；下半年以来逐月上涨0.8%。 美元与人民币的市场汇价2004年4月1日为1：8.28；2004年2月1日为1：8.30；2004年8月1日为1：8.27，2004年10月30日为1：8.26。 评估某房地产于2004年10月30日的价格。 （1）建立价格可比基础 将可比实例价格统一到一次性付款并以人民币表示的单价 1平方米=9平方尺 比准价格= 实例价格 ×交易情况修正系数×交易日期修正系数 ×区域因素修正系数×个别因素修正系数 （2）计算比准价格 案例2 某新建房地产，土地面积20000平方米，建筑面积50000平方米。现时土地重新取得价格为3000元/㎡。建筑物建造的建安成本为1800元/㎡，管理费用为建安成本的3%。该房地产开发周期为2.5年，其中半年准备期，2年建设期，土地费用在准备期内均匀投入；建安成本及管理费用在建设期内第一年均匀投入40%，第二年均匀投入60%，年利率为6%。销售税费为房地产价格的7%，开发利润为房地产价值的20%。试评估该房地产的总价与单价。 房地价格V总=土地成本A+建安成本B+管理费用C+利息D +销售税费E+开发利润F 案例3 某房地产建成于2000年12月1日，此后收益年限为50年；2002年12月1日至2004年12月1日分别获得