中原珠海绿景项目前期定位报告及经p.ppt

位于珠海情侣路（北段）延长线，唐家区淇澳大桥引道东侧，距市中心15分钟车程 住宅用地，占地18666.76平米，容积率1.95，满足90/70原则 地块处于华发项目与远大美域之间，西侧面向填海区 地块内有部分水塘，整体地势平坦；二线海景，海景质素较差，东侧可远观石坑山山景 目录 多项区域一体化发展政策出台，中珠江同城化步伐加快 珠海作为珠江西岸核心城市，在区域一体化中占据主导地位 [产业升级] 海、陆、空三大重点区域，提升城市产业实力，使珠海具有长久活力 [地位提升]重大基础设施集中投入建设，使珠海转变为枢纽型城市，城市辐射力提升 [规划格局]一个沿海拓展轴、东西两大板块、组团紧凑发展，城市空间扩大 东部主城区分区规划：6大片区+2个新城 各区域已形成独具特色、分工明确的城市定位 ，具有良好的发展潜力。 唐家湾定位为滨海带发展核心，情侣路上“金边”，城市新名片 唐家作为传统旅游度假区，环境优美，景观资源丰富，已形成独特的区域特色 作为进出珠海的陆路要塞，具备拦截外地客户的先天优势。广珠轻轨年底通车，实现广佛珠半小时生活圈，同城效应加强 情侣路（北段）延长线贯穿片区、城市绿岛网络建设，显著提升片区形象 片区汇集三大产业园区，高新技术企业云集，区域发展动力强劲 总部经济区（科技创新海岸） 位于石坑山半岛填海区，金山软件、巨人网络等大型软件公司进驻。片区涵盖高端住宅、酒店、会展中心、医院、学校等配套，预计将容纳至少3万人工作居住需求； 石坑山总部经济区提升唐家板块商务价值 周边汇集大学4所，办学附属单位5所，区域高知阶层密集 大学园区进驻的院校有：中山大学珠海校区、北师大珠海分校、北京理工大学珠海学院、北京师范大学--香港浸会大学联合国际学院等大学； 另外中山大学附属第五医院、遵义医学院第五附属医院、北大教育科学园、清华科技园和哈工大新经济资源开发港等5个产学研究基地已投入使用 ； 大学园区教职员工数量超过1.5万人 大珠海下唐家湾的机遇 片区配套不完善，生活氛围不浓周边工业厂房尚未迁出，对环境有一定影响 与市区距离较远，淇澳岛仅1路公交车通向市区，片区郊区形象深刻，市区客户接受度低 目录 本项目处于市场逐渐成熟的过渡阶段，社区密度逐步上升，品牌开发商逐步进入，客户来源多元化 在市场逐步成熟的阶段中，客户更加关注品牌、产品性价比、社区环境、升值潜力 远大美域预计明年推出部分中小户型单位，海怡湾盘无新供应量，龙腾湾有部分120平米单位未推出 凤凰山一号、凤凰海域为自然消化阶段，盘龙湾为新面市项目，规模小 [将售项目盘点]品牌大盘年内将集中入市，以大平面单位为主流 SWOT分析 本项目市场定位——补缺者完全差异化定位，以独具特色的产品突围 对比大盘，本项目的发力点：时尚前卫的建筑风格与个性产品 目录 城市旅游度假新区，小规模住宅项目核心价值：滨海原创艺术 位于大梅沙滨海度假区域，但几乎无海景资源 盐田概况：自然环境得天独厚，海岸蜿蜒曲折，海岸线长19.5公里，深圳最美丽的“黄金海岸”之一 在资源、区位、产业结构等各方面，盐田与唐家湾类似 优品艺墅的艺术化突围之道 首次引入SPR概念，定义生活方式，树立差异化形象 错落有致的建筑布局，个性鲜明，强烈的符号感 由两栋8层独立的建筑围合组成，附设OTIS无机房电梯，共217套，50多种户型。建筑由大小各异，长短不一的“盒子”拼接组成，整体错落有致； 建筑本身则“外冷内热”，外墙偏冷色，给人城墙般的坚实感觉；内墙则是色彩缤纷，充满了热烈而浓厚的嘉年华气氛。强烈对比将会给充满冲劲的深圳人一种耳目一新的感觉； 建筑为大师作品，个性鲜明，不可复制。 策略分析与检验——产品 策略分析与检验——产品 公共空间的交流使配套设施成为景观 案例借鉴 案例启示：旅游度假板块小规模项目的突围之道 形象定位——珠江西岸滨海区尚品生活范本 形象定位：——滨海尚品生活范本：纯粹、私属、精品、个性 建筑意向：——前卫、简约、符号感 远大美域购买中小户型的客户构成：唐家区域刚性自住，内地客户度假投资客 海怡湾畔·怡峰购买中小户型的客户构成：港澳、内地度假投资客，唐家区域刚性自住 以唐家区域自住客户，深广佛、港澳投资客户为主 考虑本项目规模较小，景观资源不突出，外地度假性客户更关注大社区与景观资源，因此本项目核心客户为唐家区域产业园白领、大学老师，第一居所需求；港澳、深广佛投资客户，部分兼度假需求； 重要客户：珠三角其他区域的投资度假客户； 内地客户：投资、度假为主； 本项目定位： 目录 经济危机影响逐步减弱，GDP顺利保8，投资与消费成为GDP增长最大拉动力 城市土地供应量较08年有明显上涨 市场回暖与IPO重启解决房企资金链问题，全国土地成交火爆 09 年全国重点城市（21 个）土地成交火爆，共成交土