郑州金水区旧城改造项目可行性分析报告.ppt

调研思路 城市、经济与规划 房地产市场大势 商业市场研究 住宅市场研究 商务市场研究 酒店市场研究 东区 北区 南区 西区 中区 郑州项目市场分析：五、商务市场（整体格局） 东区：规划中的郑东CBD， 规划聚集了全市最高端的住宅和商务办公物业，未来发展前景优势明显。 北区：以大规模、中高档住宅为主。 中区：传统商务区，商务氛围成熟，目前的政治经济中心。。 西区：老城区，区域经济发展相对滞后，商务氛围最弱。 南区：经济发展相对缓慢，房地产开发相对落后，主要以经济适用房、多层物业开发为主。 跟随规划，商务格局亦呈现“北扩东移”态势，中区为传统商务区，东区为新兴CBD，这两个区域内集中了大量商务和政务资源 郑州项目市场分析：五、商务市场（成熟片区） 成熟商务区以东风路以南、金水路以北、文化路以东、经三路以西，构成核心区域，写字楼紧邻主干道集中分布；郑东新区为发展中的新兴商务区，按规划沿商务内环线分布 郑 东 新 区 郑东新区CBD 经三路 农业路 在成熟核心商务区域内写字楼沿主要干道形成“三横三纵”特征，横向为东风路、农业路、金水路；纵向为文化路、花园路、经三路。 总部大道——农业路中、东地段集中市政机关、职能部门。 财富大道——经三路，集中金融贸易创意等产业。 以经三路、农业路交叉口为中心，周边写字楼项目近30个，构成郑州市写字楼最为密集的区域。 郑东CBD规划中有大批高品质纯写字楼物业。 东风路 文化路 花园路 金水路 核心区域 正弘旗 农业路 中关大厦 东风路 浦发国际金融中心 农业路 汇科数码广场 东风路 海关大厦 农业路 百脑汇 东风路 晨光大厦 农业路 绿洲商务大厦 经三路 融元广场 花园路 兴业大厦 农业路 冰熊大厦 经三路 信息大厦 花园路 英特大厦 海特大厦 农业路 豫烟大厦 经三路 中国人寿保险大厦 花园路 农业路 广汇国贸大厦 经三路 新世纪大厦 花园路 银丰商务港 农业路 经纬大厦 经三路 郑花大厦 花园路 报业大厦 农业路 汇宝大厦 东风路 邮政大厦 花园路 投资大厦 农业路 河南科技数码港 东风路 河南新闻大厦 花园路 国际企业中心 农业路 注协大厦 经三路 金贸大厦 文化路 济源大厦 农业路 江山.商界 经三路 金国大厦 文化路 省汇中心 农业路 财富广场 经三路 创新大厦 文化路 富凯大厦 农业路 金城国际广场 经三路 联盛大厦 文化路 豫博大厦 农业路 鑫苑商务中心 经三路 国奥大厦 文化路 农业路 农业路 位置 光大银行大厦 思达数码大厦 经三路 中科信息大厦 文化路 益华大厦 卡萨 经三路 模具大厦 文化路 项目 项目 位置 项目 位置 CBD处于开发期，尚未形成商务氛围，因此以成熟区域为研究范围。共调查52座写字楼，总体量约150万平米，加上部分住宅楼办公，目前该商务区域办公面积超过200万平米。 现有主要写字楼一览表 郑州项目市场分析：五、商务市场（成熟片区） 办公类物业（纯写字楼和商住办公楼），04-06年供应量按每年25%的速度猛增，其中纯写字楼的供应量年年攀升。 高速增长的主要原因为：郑州经济在近几年的高速增长带动了商务物业的需求，以及郑州市启动郑东新区核心CBD的建设，政策性的引导加大了写字楼市场的集中爆发。 近三年来办公类物业市场供应量逐年攀升，纯写字楼市场的消化量也涨幅明显，郑州商务市场氛围逐步步入加速发展阶段。 郑州项目市场分析：五、商务市场（整体供求关系） 销售情况看，05年写字楼销售14.15万平方米较04年的12.35万平方米增长了14.6％，而06销售20万平方米较05年增长了38％。 市场消化量逐年上涨，整体写字楼市场经过2000年的低潮逐步回暖。 郑州项目市场分析：五、商务市场（租售价格） 近三年写字楼市场销售均价涨幅均在10％左右，价格攀升明显。 随着05年-06年郑东CBD多个高端写字楼的推出，整体市场均价得到大幅拉升，06年1－7月已实现销售均价4200元/平方米。 07年，郑州仍将有多个高端写字楼推出，加之市场活跃带来的价格自然增长，预计07年整体均价上升趋势依然强劲。 近三年郑州写字楼市场均价上升强劲，预计07年将继续保持上涨趋势；租金水平受物业档次影响明显，高端与中低端写字楼租金差距较大。 一类高档纯写字楼月租金大约为50－80/㎡。 二类中档公寓型写字楼月租金大约为30－35 / ㎡。 三类低档商住楼月租金为20－30元/㎡。 近三年郑州写字楼的租金大势保持基本稳定，呈现小幅上升趋势。 50－80元每平米 高档纯写字楼 30－35元每平方 20－30元每平方 月租金水平 低档商住楼 中档公寓型写字楼 写字楼档次 现有写字楼租金状况 郑州项目市场分析：五、商务市场（等级分类） 产品等级按照硬件指标、物业形象、区位交通、配套资源等可划分为三大级别：高