2009中国房地产上市企业研究报告.docxVIP

2009年中国房地产上市公司测评研究报告 　　第一部分　测评背景 　　2009年中国 HYPERLINK /index.shtml \t _blank 房地产上市公司测评报告，以2008年沪深上市的103家和大陆在港上市的28家，合计共131家房地产上市公司为研究对象。与2008年测评报告相比，纳入测评的上市公司总数净增1家，主要是因为相关上市公司业务构成发生变化，造成一些公司进入一些公司退出测评范围。另外，由于沪深和香港会计准则方面的差异、数据指标的完整性、统计口径以及财务报表报告期间的不同，测评中心对大陆在港上市公司的数据进行了局部调整，统一制作了中国房地产上市公司综合实力排行榜。在此基础上，又着重对沪深上市公司的盈利能力、抗风险能力和成长能力进行研究和分析，并制作了相应的排行榜。 　　第二部分　测评榜单和分析 　　一、2009年中国房地产上市公司综合实力榜 　　二、2009年沪深房地产上市公司综合实力榜 　　注1. 数据来源：沪深房地产上市公司和大陆在香港房地产上市公司2008年年报、半年报和各季季报。 　　注2. 本排行榜从企业的规模实力、盈利能力、偿债能力、营运效率和成长能力五个方面，采用总资产、净资产、市值、销售收入、净利润、净资产收益率、流动比率、速动比率、总资产周转率、存货周转率、销售收入增长率等17项指标，运用主成分分析法、AHP方法、灰色关联度法分别测评，再用模糊Borda组合评价法进行综合评价得到。 　　注3. 限于篇幅，本报告中只列出中国房地产上市公司综合实力榜和沪深房地产上市公司综合实力榜前20强，详细排行会在网站公布。 　　1、2009年中国 HYPERLINK /index.shtml \t _blank 房地产上市公司综合实力榜前20强的门槛值 　　进入2009年综合实力前20名企业的总资产值为139.47亿元，比2008年综合实力第20强微降2.5%，营业收入为34.91亿元，大幅增加了70.21%，净利润增加也较为显著，增长了55.04%。 　　2、中国房地产上市公司综合实力地位的变化 　　2009年综合实力排行榜显示，万科、中国海外、广州富力和合生创展的位次没有变化，仍保持着强有力的领导地位，作为中国房地产开发企业的领军企业，引导着中国房地产开发的基本发展方向，推动行业向纵深发展。新进入20强的企业有新世界中国、方兴地产、金融街、万通地产、华侨城，与2008年排行情况相比这些企业的整体竞争力有较大幅度提升，显示了持续的市场竞争优势。 　　榜单中还有一些企业的位次发生重大变化，位次前进企业中有代表性的包括：雅居乐、保利地产、瑞安房地产、招商地产、金地集团。位次前进的主要原因在于2008年这些企业在逆境中经营策略得当，应对市场环境变化的相关措施及时有效，取得不俗的经营业绩。位次后退企业中有代表性的包括：华润置地、碧桂园、远洋地产、世茂房地产、绿城中国、越秀投资。排名后退企业的销售业绩在2008年金融危机中难以独善其身，应对环境变化的措施略显滞后，业绩相对下滑较为明显，排名也随之发生明显下降。 　　3、中国房地产上市公司综合实力排行榜分析 　　根据中国房地产测评模型系统，测评中心依据行业特征将中国房地产上市公司划分为以下四种类型：优势集聚型、平稳发展型、滞后生存型和可疑淘汰型企业。2009年中国房地产上市公司的综合实力榜中，位属优势集聚型范围的企业仅占测评公司总数的4.85%，一半以上的公司落入平稳发展型范围，还有8.74%的企业落入可疑淘汰型范围，如图1所示。 图 1　2009年中国房地产上市公司综合实力评分值分布 图 2　2009年中国房地产上市公司综合实力四类企业核心指标均值分布 　　从图2中可见，优势集聚型企业的优势十分明显，资产总额均值达545.81亿元、营业总收入均值达150.88亿元和净利润均值达21.82亿元水平，远远高于其他类型企业。 　　根据存货季度变化趋势的数据，优势集聚型和部分平稳发展型企业顺应市场环境变化的能力突出。沪深10强上市公司除了少数外，在2008年整体市场趋弱的背景下，存货去化明显，有效地抑制了存货水平过高对企业资金链的压力。同时能够抓住2009年第1季度市场成交大幅放大的时机，迅速回笼资金，改善企业的经营绩效，这类企业大多实现经营现金流由负转正(图3)，一改2008年资金链窘迫的困境，为企业未来发展奠定了较为充实的基础。 图 3　2009年沪深代表性房地产上市公司经营现金流季度变化趋势 　　受房地产行业整体产业特性限制，2008年上市公司整体资产负债率均值达到56%，四类企业差异不大，均值范围为48%-62%，同时优势集聚型企业总体规模明显大于其他类型。平稳发展型企业表现差强人意，在净资产收益率、总资产周转率、存货周转率等方面反而优于优势集聚型