20第四章第四节制度政策因素至第九节其他因素(2013新版).docVIP

第四节 制度政策因素 影响房地产价格的制度政策因素，主要有房地产制度政策、税收制度政策、金融制度政策、相关特殊政策以及相关规划和计划等。 一、房地产制度政策 房地产制度政策对房地产价格的影响也许是最大的，特别是房地产的所有制、使用制、交易管理制度及价格政策。目前，中国房地产所有制是房屋可以私人所有，其中住宅大部分为私人所有，并且可以买卖；但土地所有权属于国家或农民集体，不能买卖，仅能通过征收方式由农民集体所有变为国家所有这种单向流动。因此，土地仍然没有所有权价格，所谓的土地价格均是指某种土地使用权价格。如果土地所有权价格和土地使用权价格同时存在，则土地使用权价格一般会低于土地所有权价格。另外，土地使用权一般是有使用期限的，因此土地及房地产价格的高低又与土地使用期限的长短有关。一般情况下，土地使用期限越长，土地及房地产的价格就会越高；反之，就会越低。国有建设用地还是政府独家垄断供应的，供地政策（包括供应量、供应结构和供应方式等）的变化会引起土地及房地产价格的变动。 房地产价格政策对房地产价格的影响也很大。房地产价格政策是指政府对房地产价格高低与涨落的态度及其采取的相应管制或干预方式和措施等，包括对房地产是实行市场调节价还是政府指导价、政府定价。房地产价格政策抽象来看可分为两类，一是高价格政策，二是低价格政策。所谓高价格政策，一般是指政府对房地产价格放任不管，或者有意通过某些措施来抬高房地产价格。低价格政策，一般是指政府采取种种措施来抑制房地产价格上涨。因此，高价格政策促进房地产价格上涨，低价格政策造成房地产价格下降。 抑制房地产价格的措施是多种多样的，它们导致房地产价格下降的速度和幅度不尽相同，这些措施主要有：①政府在房地产价格上涨过快时通过增加土地供应或者加大、加快房屋建设，以增加房地产供给，从而平抑房地产价格；②规定按照合理的房地产开发成本和利润率来定价；③制定最高限价，规定出售房地产的价格不得突破此价格；④建立一套房地产交易管理制度，遏制房地产投机炒作。此外，还可以采取税收、金融等政策来稳定或抑制房地产价格。 【2005年试题】低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。（） 二、金融制度政策 房地产由于价值较大，其开发、投资、消费都需要大量资金支持，从而与金融密切相关。因此，金融制度政策的变化对房地产价格有很大的影响，特别是货币政策和房地产信贷政策。货币政策有从紧、适度从紧、稳健、适度宽松、宽松五个档次，其中“稳健”是中间值。例如，采用由紧到松的货币政策，会导致房地产价格上涨；相反，会导致房地产价格下降。 房地产信贷政策包括增加或缩小房地产信贷规模，放松或收紧房地产贷款，调整房地产信贷投向（例如是投向土地储备贷款、房地产开发贷款，还是投向购房贷款），提高或降低购房最低首付款比例，上调或下调贷款利率，提高或降低房地产抵押贷款成数上限，延长或缩短购房最长贷款期限等。例如，增加土地储备贷款，会增加未来的土地供应，远期会增加商品房供给，从而会使未来的土地价格和商品房价格下降；反之，会使未来的土地价格和商品房价格上涨。严格控制房地产开发贷款，会减少未来的商品房供给，从而会使未来的商品房价格上涨；反之，会使未来的商品房价格下降。提高最低首付款比例，上调购房贷款利率、会降低购房支付能力、提高购房门槛，从而会减少商品房需求，进而会使商品房价格下降；反之，会使商品房价格上涨。 三、税收制度政策（2011、2010、2009、2007、2005年考点）（难点） 新开征、暂停征收、恢复征收或者取消某个与房地产有关的税种（以下简称房地产税收），提高或降低房地产税收的税率或税额标准等，会对房地产价格有影响。房地产税收可分为房地产开发环节、交易环节和保有环节的税收。 （一）房地产开发环节的税收 房地产开发环节的税收相当于商品生产环节的税收，如耕地占用税、固定资产投资方向调节税（从2000年起暂停征收）。一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发成本，从而会推动房地产价格上涨；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格下降。 但增加或减少房地产开发环节的税收在短期内是否会导致房地产价格的升降，要看房地产市场是处于卖方市场还是买方市场。如果是卖方市场，则增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产购买者，从而会使房地产价格上涨；而减少房地产开发环节的税收则难以使房地产价格下降，主要会转化为房地产开发企业的“超额利润”。如果是买方市场，则增加房地产开发环节的税收主要会使房地产开发企业通过降低开发利润等而“内部消化”，难以使房地产价格上涨；而减少房地产开发环节的税收则会使房地产价格下降。 （二）房地产交易环节的税收 房地产交易环节的税收也称为房地产流转环节的税收，相当于商品流通环节的税收，如契税、土地增值税、营业税、城市维护