郑州市物业管理发展中存在的问题与对策.docVIP

目 录 1郑州市物业管理发展现状 - 1 - 2现阶段郑州市物业管理发展中存在的问题 - 1 - 2.1人力资源队伍建设滞后于物业管理发展水平 - 1 - 2.2业主的物业管理知识普遍匮乏 - 2 - 2.3物业管理法规、体制仍需进一步完善 - 2 - 2.3.1物业管理法律法规不健全 - 2 - 2.3.2物业管理企业体制、运行机制尚有欠缺 - 3 - 2.3.3物业管理市场建设不完善 - 3 - 2.4业主与开发商及物业管理企业之间的法律关系不明确 - 3 - 2.5物业管理企业规模小、资金不足，缺乏市场竞争力 - 4 - 2.6物业管理收费问题是物业管理工作中的难题 - 5 - 2.7建设单位选聘物业服务企业不规范 - 6 - 2.7.1“建”“管”不分现象普遍存在 - 6 - 2.7.2很容易出现前期物业合同侵犯业主合法权益的现象 - 6 - 2.7.3前期物业服务合同很容易成为无期限合同 - 6 - 3针对郑州市物业管理发展中存在问题的对策与建议 - 6 - 3.1提高物业管理人员的素质，实现管理手段现代化 - 6 - 3.2做好物业管理必要的宣传工作 - 7 - 3.3加快立法，健全物业管理法律、法规与市场机制 - 7 - 3.3.1法律体系仍须完善 - 7 - 3.3.2建立现代物业管理企业的经营机制 - 8 - 3.3.3物业管理市场必须建立公平的市场竞争机制 - 8 - 3.4严格实施分业经营、规范物业管理行业 - 9 - 3.4.1严格实施分业经营 - 9 - 3.4.2规范物业服务合同 - 9 - 3.5走品牌化发展之路，增强物业服务企业的核心竞争力 - 9 - 3.6加强对物业管理收费的监管，提高全民物业管理消费意识 - 10 - 3.6.1努力实现服务和收费的对等 - 10 - 3.6.2增强业主的付费观念 - 10 - 3.7规范前期物业服务企业的选聘制度 - 10 - 3.7.1促进物业“建”与“管”分离 - 10 - 3.7.2加强对建设单位主导地位的监督 - 11 - 3.7.3明确规定前期物业的存在时间并限定前期物业费 - 11 - 4郑州市未来物业管理行业的发展前景 - 11 - 参考文献 13 后 记 13 1郑州市物业管理发展现状 1994年河南建业物业管理有限公司在河南省工商局注册，河南有了自己的物业管理企业。随着物业管理进入人们的视野，相关的政策、法律法规也开始逐步完善。1997年，郑州市政府颁布了政府65号令，《郑州市城市居住小区物业管理试行办法》开始施行，同年又颁发了《郑州市物业管理企业资质等级管理办法》，这些法规的颁布，为之后物业的发展创造了条件。据郑州市房地产与物业管理协会相关负责人介绍，郑州市现有物业公司家，其中具有一二级资质的物业公司家，上规模的物业公司200多家综合管理体制不顺，执法能力差；政府对物业管理在城市中的重要性认识不足，正面宣传引导不够；自律机制不完善，司法实践滞后；现阶段公众意识普遍较低，物业实践坎坷曲折；物业服务和市场价格严重背离，物业企业生存艰难目前，有相当数量的物业管理企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。房地产开发企业的分流人员、传统房管局（所）的转型人员等在一定程度上充斥着物业管理市场，管理人员普遍素质低，服务不到位。《物业管理条例》（以下简称《条例》）中第 33 条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。但实际从事物业管理的人员中取得物业管理员职业资格的人数并不多，具备高级管理资格（如物业管理企业经理、部门经理、等）的人员更是凤毛麟角，这种人才不足的局面，行业发展时间较短物业管理人才大多是从别的专业转行过来的人员，他们缺乏专门的知识和系统的培训，胜任单一普遍岗位工作的人才多，胜任多个岗位工作的复合型人才少；初级管理人才多，高级管理人才少；特别是能担任部门经理以上职务的人才更少。大家渐渐认识到物业管理除了专业技术知识之外，还需要学习法律、经营、心理学等多门学科，为了行业的高质量发展，人才的培训和培养势在必行。一方面部分业主的物业管理消费观念尚未形成，部分小区的业主对已经商品化的房屋缺乏保养意识，另一方面部分业主认为现在小区实行物业管理和之前的管理并没有多大的改变业主法律意识淡薄。业主的物业管理法律观念、意识还没有完全树立起来。一些业主希望得到最好的物业管理，但只愿意付非常少的物业管理费，一些业主对物业管理问题知之甚少，缺乏自我保护意识。他们买房时只注意房子的质量、价格，往往忽视了物业管理问题；只知与开发商打交道，而不知如何与物业公司打交道，甚至不清楚自己与物业公司之间的权利义务关系。随着我国住房制度的改革，从福利分房转向个人购房，随之而来产生的物业管理问题，但由于我国的相关