成都华新国际牧马山锦绣尚郡项目营销策划报告_161资料.ppt

本次提案回顾 1.项目重新定位 3.品牌塑造思路 2.产品规划调整 4.整体营销思路 谢谢聆听 THANKS! 考虑方案一工程进度达不到的备选方案。 营销中心和示范环境均为临时设置，需要较大的投入。 花园洋房异地样板房结合营销中心设置。 别墅示范区单独设置，可在实体内进行建设，并采用包装精美的临时通道联系营销中心和别墅示范区，体现别墅尊崇感受。 园林示范区选址: 建议选址在二期、三期临路的规划用地上修建园林示范区，能更好的展示项目的资源优势，同时将小区主入口至售楼部区域，也打造成为园林示范区，让客户深刻的体会到项目的资源，能促使新客户的购买欲望。 示范区 样板示范区 园林示范区 考虑方案一工程进度达不到的备选方案。 营销中心和示范环境均为临时设置，需要较大的投入。 花园洋房异地样板房结合营销中心设置。 别墅示范区单独设置，可在实体内进行建设，并采用包装精美的临时通道联系营销中心和别墅示范区，体现别墅尊崇感受。 建议选址在项目一期临蓝爵雕塑公园处，作为样板示范区，这样可以缩短客户参观的路径，也能更好的与园林示范区结合在一起。 样板示范区 园林示范区 样板示范区选址: 园林示范区效果图 建议园林示范区的整体风格为现代欧式园林，体现出项目高端的气质形象，营造现场体验式氛围。 景观小品 核心策略：稀缺性，造成购买的紧迫感 表现在： 别墅推售策略； 别墅的接待方式； 销售策略 产品销售策略 房源：共1377套房源，分四期推广； 分期：每期推300套左右，分多批次推出； 划分：按景观层次，在项目地块内的区域划分或按套型 面积、房型划分； 一期销售周期 一期 一期 面积配比:以160－200 m2联排为主 销售套数: 240套左右 除开公建区面积外，按照220 m2/栋考虑。 销售时间: 2009年5月－2009年底 销售面积: 约53000 m2 物业形态 户型面积（不含地下室） 面积比例 总体面积比例 双拼别墅 220～260㎡ 60% 35% 260～280㎡ 25% 280～320㎡ 15% 联排别墅 160～200㎡ 70% 65% 200～220㎡ 30% 销售批次: 分4批次进行推售，1批次（80套）开盘销罄，剩余160套7个月完成造成购买的紧迫感。 一期销售目标及回款 一期 一期 销售价格: 双拼别墅 15000元/ m2 联排别墅 13000元/ m2 销售目标: 截止2009年底1期销售完毕 一期回款: 截止09年底回收6.2亿元 （按销售房源85％回款） 销售批次 销售套数 推销时间 总产值 回款 备注 1批次 80套 09.5 7.26亿 6.2亿 回款按照销售房源85％回款 2批次 60套 09.7 3批次 60套 09.9 4批次 40套 09.11 推广策略 项目核心卖点 四大核心卖点： 600亩纯山水别墅区 蓝爵半岛湿地公园 克里特艺术会所 城市岛屿别墅 打造成成都城市别墅项目的标杆 一、营销目的 第一阶段 区域包装炒作——提升项目的地段价值 品牌导入——重塑开发商品牌形象 第二阶段 形象塑造——打造项目档次和品质 第三阶段 卖点剖析——剖析项目定位和规划 综合描述——说明项目的各项特征、产品卖点 产品强调——强调产品特点，提升美誉 二、营销思路 三、项目战略排期 2008年11月 5月 第1场战役 （亮相期） 第2场战役 10月 （蓄客期） 1期开盘 第3场战役 2009年 2月 （强销期） 进场前全力营造噱头，引起关注,以进场作为营销全面铺开的起点 项目亮相，形象建立 产品卖点剖析， 引发生活构想， 强化产品卖点。 开盘日，推出独特盛大活动 第一场战役 2008年11月 （区域炒作、项目亮相期） 本阶段目的： 1、项目区域包装、炒作 2、开发商品牌导入 3、项目形象亮相 4、项目渠道行销 媒体运用： 1、报纸、网络 2、高端杂志VIP客户 3、公关配合 4、中原全国网络 公关活动一 “牧马山国际新城”高峰论坛　 形式：新闻发布会 邀请单位： 全国主流媒体 业界知名人士 目的：重新包装牧马山市场定位，重塑牧马山区域市场价值，通过高峰论坛会，引起市场消费者对本区域的关注热度； 公关活动二 对话“牧马山” 目的：通过渠道VIP的高端对话，塑造项目在VIP客户的形象，并通过点对点的公关活动把项目信息释放出去。 邀请窦文涛、孟广美对话新国际奢华主义，国际、国内知名环境建筑相关专业人士，对环境资源、风水、建筑、室内设计……权威评论。 公关活动三 “十年华新 锦绣一生” 暨锦绣花园客户答谢会　 目的：通过对老客户的答谢会，使项目信息在以前客户中能够得到等好的释放，引