南昌市商品住宅市场分析报告-正九公关传媒.pptVIP

* 商品住宅市场分析 市区南昌商品住宅市场价格分析（2006-2010） 数据来源：南昌市国土资源和房屋管理局 288.43 213.47 285 367 291 住宅供应 面积(万㎡) 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 预售住宅成交 面积(万㎡) 359.99 460.34 178.96 419.4 305.4 增长率(%) 0.5% 27.9% -61% 134.4% -27.19% 预售住宅成交 价格(元/㎡) 3640 4432 4705 4788 6089 增长率(%) 12.2% 21% 6.1% 1.8% 27.17% 分析 商品住房需求基本稳定，然而受宏观调控政策的影响，08年整体市场剧幅波动，市场发展基础良好，趋势稳定。 09年受新增供货量减少、各项政策刺激、价格调整到位、银行信贷宽松、刚性需求和投资需求等各种因素，房地产市场成交量得到了报复性反弹。 10年受供货量以及09年大面积去化成交萎缩 Commodity residential market analysis 09年下半年全国房价上涨迅速，12月政府出台调控政策，南昌市房地产市场成交迅速下滑，2010年春节之后市场开始回暖，4月份供求再创新高(4月中旬新调控政策出台，开发商集中推盘、备案）； 2010年5月开始成交萎缩，随着各大楼盘促销力度的加大，刚需、首改、投资等需要又陆续放大，（7、8月淡季过后）9月份需求市场极其旺盛； 2010年9月底、10月份调控政策力度不断加大，但市场依旧火爆。 ——数据来源房管局，不包含四县 2010年1月至12月市场成交量走势 区域市场－板块概念 南昌市依据地域划分，大致可分为以下几个板块概念： 红谷滩板块、红角洲板块、凤凰洲板块、青山湖板块、昌南板块、新建县板块、象湖板块、湾里板块、朝阳洲板块、市中心板块 竞争格局：各板块发展不一，客群走向明显，中高端客户以市中心及红谷滩为主要购买点，而象湖及昌南，成为中低端客户聚集地，而湾里板块目前吸引市区客户能力差，销售量极低。 客户特征：象湖及昌南板块客户在高房价的压力下，开始认同郊区发展，开始外迁郊区板块居住，如象湖板块、昌南板块 竞争要点：昌南板块已较成熟，象湖板块在崛起，朝阳新城即将大热，相比之下，九龙湖板块的地理位置及前景（居住、工作连接并不便捷）尚未展现，而且客户现阶段对区域认知处于完全陌生，但未来现状可得到改善 Regional market - plate concept 市中心 土地枯竭 未来供应极少 青山湖沿线土地基本开发完毕，未来供应有限 高新区 尚有大量土地存储，未来土地供应量较大 九龙湖片区 目前土地开发量少，未来将有大量土地供应 湾里 土地以大规模出让，区域未来土地供应不多 新建县 长棱工业园未来居住中心区的新定位，注定未来土地将集中放量 经济技术开发区 工业园区的打造，使得未来住宅土地供应有限 凤凰洲 剩余可开发土地较少，未来供应有限 红谷滩中心区 可开发土地都已出让，未来基本无土地供应 红角洲 土地出让基本完成，未来土地供应较少 朝阳洲 2010年土地大量供应，预计2011-2013年为地产开发热点板块 青云谱 老工业区，未来将有大量土地放量 象湖新城 土地已大量供应，但未来住宅入市体量较大 京东区域 土地存量充足， 未来供应热点区域 未来供应热点区域 未来供应热点区域 未来供应热点区域 未来供应热点区域 当前热点板块土地资源稀缺，未来高新区、京东片区、新建县、九龙湖等区域将成为土地供给热点区域；一西一东齐呼应 市中心均价过万，客户外溢 朝阳洲 未来滨江高尚居住区，房价过8000 青山湖均价超万 城东板块均价5500 青云谱区价格洼地，均价5000 大昌南片区 象湖新城为供应主力，区域低价位楼盘云集， 目前均价3800 大红谷滩整体均价越过6500 本案 经济技术开发区 楼盘较少，均价4000 新建县 房价快速上升 均价4000 湾里区 去化缓慢，均价2800 九龙湖片区尚未有地产开发 近两年房价快速上升，市中心及青山湖周边均价破万；朝阳洲板块迅速崛起，未来房价将达8000以上；红谷滩当前几乎无房可售，红角州未来供应也极有限，同时均价越过6500元/平方关口；新建县作为临项目较近区域，其房价也随着红角州房价走高，预计明年达到4500元/平方以上； 目前昌南、湾里、经济技术开发区为房价洼地但未来区域供给偏少价格也水涨船高，九龙湖片区将可能成为南昌楼市价格洼地。 受价格挤压、外溢现象明显；九龙湖、象湖板块作为价值洼地无疑是重点承接区域 市中心区可开发用地日渐减少，房价持续上涨，消费者不得不外溢向其它板块，而未来土地集中在高新区、京东片区、新建县、九龙湖等区域，将承接了大量外溢客户。 城东 当前南昌楼市在售/待