2010重庆新锐国际项目(写字楼)营销推广提案-98精要.ppt

关于办公楼运作的思考 对项目办公楼规划的认识 对项目办公楼规划的认识 办公楼位于项目西南面，总楼层26层，单层建筑面积约1070平米左右。全楼设计豪华大厅，设有6部高速客运电梯和一部消防电梯，同时每层均设计了男女卫生间和前室。是专为大中型企业量身定制的高级别专业商务办公场所。 随着北部新区成为中国第三新区，越来越多的中大型企业看好重庆的发展，选择到重庆投资。而商务办公楼作为企业进行商务办公，企业实力展示的一个重要场所，其投资价值也越来越受到投资者的追捧。本项目楼层面积的设计能很好满足大中型企业的需要，因此我司对其开发前景非常乐观。 优势分析（Strength） S1 区位优势：项目位于重庆北部新区人和立交旁，距江北区CBD与渝中区CBD都非常近，这些大大提升了项目的商业价值； S2 交通优势：项目外就时城市主干道—民安大道，并紧邻渝宜高速、机场高速入口，到主城各区及周边区县都十分便捷； S3 建筑规划优势：项目整体规划科学、合理、先进、现代，豪华入户大厅、玻璃幕墙、专属通道，营造出尊贵办公环境； S4 大环境优势： “两江新区”的建立和大重庆城市规划的发展，将极大的促进重庆房地产的发展，由此必将带来强大的消费热潮。 项目SOWT分析 对项目办公楼规划的认识 劣势分析（Weakness） W1 区域同类竞争市场的强力促销： 项目上市后，其它周边的竞争项目必定会采取相对的应对措施，来分解顾客，截流人群，以达到争取客户资源，促进自己项目销售的目的，这对项目的销售是一个不利消息；所以在实际操作过程中，应考虑到此因素，做出合理调控，掌握好广告及促销手段的节奏和强度，以达到对项目销售的推广促进； W2 区域异类竞争项目的客户分流 项目大区域内具有较好的地理优势的商业或商住一体项目，均有很大的抢夺客户资源的实力，对投资性客户资源形成抢夺和分流，这是项目销售的一个必须面对和解决的问题； 对项目办公楼规划的认识 机会点分析（Opportunity） O1 随着两江新区的挂牌成立，北部新区商务办公需求不断加大，为项目的销售创造了良好的环境； O2 项目规模不大，在合理有效的营销策略下，可实现快速招商，快速销售的目的，较低了运作风险； O3 商务办公楼的高回报，促使越来越多的投资客看好了该领域的投资。投资性需求的加大降低了项目运作的风险性； O4 符合经营者需求的产品设计和满足投资者总价控制的产品规划，以及铭斯特地产独特的“复合营销模式”使项目有机会快速实现销售目的。 对项目办公楼规划的认识 威胁点分析（Threat） T1 政府针对房地产业的宏观政策调控变动性威胁； T2 新建竞品项目与已有竞争项目分流客户威胁； T3 其他区域同质项目分流客户的威胁； 对项目办公楼规划的认识 项目的目标客户在哪里？ NO.1 项目目标客户描述 针对本项目的市场研究发现，项目的目标客户群可划分为“自用型客户”和“投资型客户两类。 自用型客户主要是指被项目周边的环境，物业形态所吸引而购买下来作为企业自己办公的产生的消费性目标客户。 投资型客户是指被项目的主要区位优势、广告宣传、价格诱惑、发展前景所吸引的投资性客户。 项目的目标客户在哪里？ NO.2 项目目标客户细分研究 自用型客户： 这类客户是项目重点公关客户，他们主要是出于企业发展的需要进行购买，因此特别关注项目所处的位置、建筑规划设计、产品价格。特别是对场地的规格要求较高，因此可在项目前期进行访谈，进行定做式建设。 项目的目标客户在哪里？ 投资型客户： 这类客户主要是看好商务办公楼的投资前景，出于该类产品具有较大投资价值的考虑进行购买。该类客户在投资时比较理性，对项目的区位价值、交通环境、发展前景和销售价格都非常关注。因此在销售上应特别注重对产品的投资分析，同时利用有效的促销手段完成产品的销售。 我们如何运筹帷幄在竞争中取胜？ NO.1 运营战略 综合考虑项目规模、规划特点本着降低运营风险和实现合理利润的原则，我司认为本项目的营销推广工作应采取“针对性媒体渠道宣传+多种销售方式配合”的方法进行。以自用者较为满意的产品设计和投资者较为满意的投资回报吸引其投资置业，从而最终实现项目最佳销售的目的。 我们如何运筹帷幄在竞争中取胜？ NO.2 案名建议 主推案名： 鼎峰 案名释义： 鼎峰：通“顶峰”，代表的一种高度，寓意项目写字楼的区位高度、 产品高度、价值高度等特质。同时“鼎”代表的就是权威和至尊，使 得项目写字楼一公开就能给人以巨大的震撼。 其他备选案名：尚座 我们如何运筹帷幄在竞争中取胜？ NO.3 项目定位 市场定位//////