武汉市2011年基准地价技术教程分析.doc

武汉市市区土地级别与基准地价更新 技 术 报 告 武汉市国土资源和规划局 二○一一年 目 录 前 言 1 第一章 武汉市社会经济概况 1 第一节 武汉市概况 1 一、地理位置 1 二、历史沿革与行政区划 3 三、自然条件与城市资源 5 四、经济与社会发展 7 第二节 武汉市城区概况 14 一、中心城区概况 14 二、远城区概况 25 三、其它重点发展区域概况 29 四、城市规划及土地利用规划 30 五、房地产市场现状 36 六、土地市场现状 40 第二章 武汉市土地级别与基准地价更新(2010)概况 46 第一节 武汉市土地级别与基准地价更新工作说明 46 一、更新原因 46 二、更新依据 47 三、更新范围及内容 49 四、更新程序 51 五、更新成果 53 六、相关说明 54 第二节 武汉市土地级别与基准地价更新理论与实践综述 55 一、土地定级与基准地价更新基础理论 55 二、国内其它城市土地级别与基准地价更新案例 58 三、武汉市土地级别与基准地价更新成果实施评价 63 第三节 武汉市土地级别与基准地价更新技术说明 67 一、更新工作目标 67 二、更新工作基本原则 67 三、更新工作流程 70 四、更新工作技术路线 71 第三章 武汉市土地市场用地分类体系 76 第一节 武汉市土地市场用地分类体系研究概述 76 一、武汉市土地市场用地分类研究概述 76 二、武汉市土地市场用地分类技术路线 76 第二节 武汉市土地市场用地分类体系 77 一、商业用地 77 二、住宅用地 78 三、商务办公用地 78 四、工业用地 78 第四章 武汉市土地级别更新 80 第一节 武汉市土地级别更新因素因子及权重确定 80 一、土地级别更新因素因子的确定 80 二、土地级别更新因素因子影响分析 85 三、土地级别更新资料调查 90 四、各类用地级别更新因素因子权重确定 91 第二节 武汉市土地级别更新因子整理与指标分析 99 一、土地级别更新因子整理 99 二、土地级别更新因子指标分析 99 第三节 武汉市土地级别单元分值计算 126 一、评价单元的划分 126 二、评价单元因子作用分计算 126 三、评价单元因素总分值计算 130 第四节 武汉市各类用地土地级别划分 131 一、土地级别确定原则 131 二、土地级别初步确定 131 三、土地级别检验与调整 136 四、各类用地级别的确定 138 第五节 武汉市各类用地级别统计分析 140 一、土地级别面积统计 140 二、土地级别变化分析说明 144 第五章 武汉市基准地价更新 145 第一节 基准地价内涵确定 145 一、上一轮更新基准地价内涵 145 二、本次更新基准地价内涵 145 第二节 估价资料的收集整理 146 一、市场交易资料收集的标准 146 二、估价资料的分类收集 146 三、估价资料整理 146 第三节 样点地价计算与处理 170 一、各用地类型样点地价计算方法 170 二、样点地价的计算 172 三、样点地价检验与有效样点的确定 173 第四节 基准地价结果分析与确定 174 一、基准地价更新初步结果 174 二、基准地价更新初步成果经济分析 177 三、基准地价更新初步成果对比分析 179 四、基准地价结果确定 185 第六章 武汉市基准地价修正体系编制 187 第一节 基准地价修正体系及编制原理 187 一、基准地价修正体系 187 二、基准地价修正因素及其权重确定 188 三、基准地价修正体系的编制原理 188 四、基准地价修正体系的检验 191 第二节 商业用地基准地价修正体系及编制原理 192 一、商业用地基准地价区域因素修正体系 192 二、商业用地基准地价个别因素修正体系 210 第三节 住宅用地基准地价修正体系 214 一、住宅用地基准地价区域因素修正体系 214 二、住宅用地基准地价个别因素修正体系 229 第四节 商务办公用地基准地价修正体系 232 一、商务办公用地基准地价区域因素修正体系 232 二、商务办公用地基准地价个别因素修正体系 239 第五节 工业用地基准地价修正体系 244 一、工业用地基准地价区域因素修正体系 244 二、工业用地基准地价个别因素修正体系 249 第七章 武汉市远城区与中心城区基准地价一体化控制体系 251 第一节 远城区基准地价体系运行概况 251 一、研究背景 251 二、远城区基准地价编制概况 252 三、远城区基准地价体系运行概况 252 第二节 研究方法 254 一、趋势外推法 254 二、地价匹配法 254 三、实物期权法 254 四、价值内插法 255 第三节 远城区与中心城区基准地价一体化控制指引 256 一、远城区与中心城区的基准地价衔