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西部地区房价波动及其影响因素分析 　　【摘要】我国1998年开始启动住房体制改革，随后几年房地产业发展迅猛，在2003年由国务院出台的《18号文件》明确了房地产业在国民经济中的重要地位。在任何市场中最重要的都是价格，因此房价是房地产市场研究的重点，是揭示房地产市场发展规律的重要方式之一。房价的波动不仅对普通百姓的生活消费水平产生巨大影响，而且对一个国家经济的平稳运行也有不可小觑的作用。 中国论文网 /3/view-7219220.htm 　　【关键词】西部地区 房价波动 影响因素 　　一、西部地区房价波动回顾 　　房价是反映房地产市场运行情况的重要指标之一，我们选取西部地区各省份2002年至2013年这十二年的年度房价作为研究对象，从西部地区各省份房价的年度数据波动进行分析，找出西部地区房价的区域特征和差异。由图1可知，西部地区各省份的房价均呈现逐年上升的趋势，特别是在2008年以后增长的速度加快。在西部地区各省份中，房价最高的三省是重庆、四川、陕西，2013年重庆的房价为5569元/平方米，成为西部地区房价最高的城市，高出西部平均房价22%。西藏在近十二年以来，房价忽高忽低，波动较大，在2013年增长较快，同比增长了28%。在西部地区房价水平最低的是甘肃和青海，甘肃房价虽然有的年份增长较快，但是整体房价还是偏低，2013年房价为3886元/平方米，比西部地区平均房价低14.8%。青海近十二年以来房价均低于西部地区平均房价，整体上房价水平偏低但是较稳定。 　　■ 　　图1 西部地区各省份平均房价变化趋势图 　　为了进一步对西部地区整体房价区域特征进行研究，选取了全国平均房价以及东中西部地区房价进行比较。2002年东部地区房价为2557元/平方米，是中部地区的1.8倍，西部地区的1.7倍，到2013年时东部地区的房价增长到9413元/平方米，是中西部地区的两倍多。总体上讲，中部和西部房价的走势基本相同，均为逐年增长，但是仍然低于全国平均房价，并且与东部地区有较大的差距。2010年之前，中部和西部地区房价的增长趋势大致相同，之后增长速度开始逐渐放缓。 　　二、房价波动的影响因素分析 　　（一）从房地产市场需求的角度 　　1.人均可支配收入。人均可支配收入反映了个人以及家庭的收入情况，从而进一步对房地产的需求造成影响。这是因为只有当一个人或者一个家庭的收入超过一定水平的时候，才有能力购买住房，形成对房地产的需求。经济学上的需求是指有效需求，即购买欲望和购买能力的结合。很明显，在房价一定的前提下，假如一个地方的人均可支配收入越高，那么对房屋的购买欲望就会越强烈，房地产市场的有效需求就会增加，这个地方的房价就会呈现上涨趋势。简言之，随着人均可支配收入的增加，房价也随之上涨，两者呈现正相关关系。 　　2.城镇人口。从各国经验来看，人口总量对房地产市场的影响是十分明显的，人口总量越大，对住房的需求量也就越大，人口总量与房价成正比。城镇人口规模的较大变化会对房地产市场的有效需求造成重大影响，进而使得房价波动过大。我国大力推进城镇化，住房体制改革以来房价持续上涨的主要原因是城镇化率的快速提高，大量人口从农村向城镇涌入造成城镇人口快速增加。城镇人口的增加，就会需要更多的住房来满足居住和投资（投机）需求，而房地产的供给缺乏弹性，生产周期长具有一定的时滞性，因此会造成房价上涨。目前，我国仍在继续推进城镇化，未来几年的时间里，城镇人口将会保持持续增长的态势，但是增长速度将有所放缓。 　　（二）从房地产市场供给的角度 　　1.土地购置费。土地购置费是房地产开发商为了取得土地的使用权而支付的费用。随着工业化和城镇化的进程，需要建造更多的工厂、办公室和住房，而房屋是土地的表面附着物，需要以土地为基础，但土地的数量是十分有限的，这与不断增长的土地需求相矛盾。因此房地产开发商为了取得有限土地的使用权，必须支付较高的费用，造成土地购置费持续上涨。而土地购置费是房地产价格的重要组成部分，并且占有较大的比例，所以随着土地购置费的不断上涨，房价也会呈现不断增长的趋势。 　　2.建造成本。近年来，随着物价的不断上涨，特别是电、煤、油等能源价格的上涨，导致钢铁、水泥等建造材料价格的明显增长。在以往的研究表明，建造成本占房价的比重为30%～40%。建造材料价格和工人工资的上涨，对房地产开发商的成本有很大影响。而房价主要是由房地产开发商的成本加利润构成的，如果假设房地产开发商获得利润固定不变，那么建造成本的增加将会导致房价的上涨。如果假设房价固定不变，那么建造成本的增加将会使得开发商的利润减少，开发商将会削减开发，从而导致房地产的有效供给减少，也会推动房价的上涨。 　　3.开发贷款规模。房地产开发贷款规模是指房地产开发商获得的用于住房、商业用房和其他