上海儿童城调研.解析.ppt

LOGO 前期市场调研以及业态规划提报 项目3.5公里范围商圈 南翔镇人口结构 消费者需求潜在分析 南翔商业综合体现状 针对项目SWOT分析 业态规划提报建议 目录 一，前期市场调研经典回顾 项目3.5公里范围商圈 南翔镇人口结构 任务 项目3.5公里范围商圈 背景材料 嘉定新城 由嘉定新城主城区，南翔组团和安亭组团三部分组成； 嘉定新城规划200平方公里，规划人口80～100万，有三个组团，主城区规划人口约50万，规划面积 120平方公里，南翔组团和安亭组团规划面积约各40平方公里，人口约各15万（最终南翔人口将达到25万）形成各自发展定位，其中南翔组团发挥距离上海中心城区较近的区位优势，着力发展居住、生活和商贸设施。 南翔新城：分为东、西两个版块。东部版块是以居住、公共服务的综合性区域。西部板块除居住区以外，社区文化、卫生、服务、体育的四大配套中心。 项目3.5公里范围商圈 南翔交通： 快速路:沪嘉高速、沪翔高速（A17）、闵嘉高架 轨道交通：地铁11号线、17号线（规划中） 地面交通：南翔1路、2路、3路、4路、5路、嘉定52路等 南翔地域划分 南翔老镇区：主要是指真南路以北区域； 南翔新镇区：总占地面积3平方公里，规划范围北至沪宜公路，南至金昌路，东至众仁路，西至星华路（我们项目处于3个区域交界区，进入上海市的入口） 南翔镇人口结构 全镇总面积33.4平方公里，1270.1公顷耕地、5万多人口，镇区人口约3万，辖有8个社区居委会和8个行政村 分析---周边主要竞争项目分布 1、家乐福超市 2、中冶祥腾 3、东方伟业广场（在建中） 2公里范围 1、普陀区桃浦沃尔玛 2、马陆镇沃尔玛 3~5公里范围 分析： 以2~3公里为半径范围内，距离最近的是家乐福超市，步行仅有5分钟的距离。其次为地铁站的中冶祥腾和正在建设中的东方伟业。距离桃浦区沃尔玛和马陆沃尔玛分别都是3~5公里。 以下将重点对以我司项目为中心半径距离在3~5公里的居住小区和人口进行分析。 项目周围主要住宅（半径3~5km） 项目周边原住人群 原住人群主要是指南翔镇本地居住人，据调查，项目周边3公里范围内有大约8个社区，分布如下： 项目周边新增居住人群 项目周边基础人群 备注：以上人口为初步估算 二，南翔五大商业综合体现状 南翔目前五大商业项目现状 五大项目目前对我们项目的影响分析 任务 南翔五大项目 中冶祥腾广场 东方伟业广场 绿茵广场 踏波慢 五彩城 五彩城 项目名称 位置 体量㎡ 业态规划 租金 工程进度 引进品类 五彩城 宝翔路和陈翔路交界距离我们项目3公里 4万 1、楼服饰,零售,鞋包 2、楼儿童用品 3、楼电影,KTV 1楼15元/米/天 物业费70元/平米/月 2014年年中建设完成，年底投放使用 苏宁，必胜客，满记甜品，BLP超市，嘉禾电影院 中冶祥腾广场 项目名称 位置 体量㎡ 业态规划 租金 工程进度 引进品类 中冶祥腾 南翔镇真南路4500号距离我们项目1公里 3.5万 1、时尚服饰 城市超市，餐饮美食，钟表 2、餐饮美食 数码，美容， 服饰，家居 3、餐饮，娱乐 儿童服饰 4、影城 5-10元/平米/天 物业费1.75/平米/天 已经投入使用，招商完成80%。 保利国际影城 城市超市 东方伟业广场 项目名称 位置 体量㎡ 业态规划 租金 工程进度 引进品类 东方伟业广场 银翔路与众仁路交界距离我们项目2公里 7.5万 商务办公楼5万平米，2.5万平米做商业配套项目 还没确定 2014年年中封顶，年中可以入驻装修 乐扣超市在洽谈中 绿茵广场 项目名称 位置 体量㎡ 业态规划 租金 工程进度 引进品类 绿茵广场 古猗园路和银翔路交界，距离我们项目3公里 4.6万 餐饮，生活配套 未定 已经建好，要把这整个广场卖个一个运营商 还没启动招商 踏波慢 与政府有个签约合作仪式，目前还没开工建设，开工启动仪式时间也没定。今后要做30万平方米的商业综合体，距离我们项目10公里。 南翔五大项目对我们项目的影响 目前对我们项目影响最大的是中冶祥腾城市广场，中冶祥腾开业将近一年的时间，服务配套比较齐全，直通11号线路地铁口，在南翔镇消费者印象中已经形成概念，并且今后他们还有50%的商业面积进行儿童商家引进为主力方向，与我们儿童城在争抢资源，并且有先入优势。另个一是东方伟业项目也基本封顶，目前他们一直在跟乐扣超市深入洽谈合作，乐扣超市一旦入住南翔，对我们项目引进主力店方面也是一种资源的抢占，不利于我们商超主力店的招商。目前五彩城是华润集团旗下运作的，他们有很强的渠道优势，目前他们已经招商苏宁，必胜客，满记甜品，BLP超市，嘉禾电影院等他们的项目04年中旬完工，这个项目距离我们项目