上海嘉定合景菊园项目营销推广策划.解析.ppt

综上推断，本案总体销售价格建议为： 17000元/㎡ （建议装修标准：成本2000元/㎡，外报3000元/㎡） 样板示范区公开，全方位的深度居住体验 启动时间： 10月1日——10月31日 营销布局： 在品牌宣传下，通过全方位的居住体验来证实品牌，实现双向互动，将市场对于品牌的关注逐渐转向实际产品；让目标客户群直接体会合景品牌是具备区域标杆能力的。立足现场——售楼处、景观示范区、样板示范区、销售道具，物管提前进入（1、售楼处外安保引导与代泊车服务；2、售楼处内现场各类点心饮料；3、样板楼看房电瓶车服务与安保引导；4、样板房保洁与参观讲解服务；5、水景区安保服务）。 营销创新： i.园林示范区——开辟专门的园林示范区，对未来将出现在园林内的植物一一做介绍； ii.装修样板区——通过不同的内装给予客户多种体验； iii.精装修建材分析——对比不同建材选择，给予客户品质信任感。 全市性常规媒体集中造势 启动时间： 10月1日——10月31日 媒体选择——常规媒体短时间内集中投放 电视——以访谈为主，本地专业传媒卫视，每周定期投放 纸媒——至少2家主流媒体，每周定期投放 户外——非常时期，项目周边全线覆盖，主流地段广告牌可谈短期合约，增加数量，短时间内集中引爆 短信——多频次，广范围范围全市轰炸，短期内有效到达主流客群 网络——月度内多家网络 精细化信息传播 微博营销 根据客源分析，我们的客户主要是25-35岁的年轻群体，他们时尚，依赖网络，因此，目前受众面最广的微博应用，是项目进行信息传播的一条有效途径。 以系统整合，通过微博的形式阶段性释放我们所要传达的信息 1.合景的故事：品牌、精神、全国成功项目、本地项目 2.产品的故事：区位、户型、产风格、园林、规划、打造理念 3.通过感性文字的心理疏导，项目细节图片的直观视觉冲击，造成转发热潮，实现口碑宣传。 第二阶段小结 建立全市影响力，拓展区域外客户，并为项目开盘积累势能。 通过合景项目样板示范区的公开，全方位的深度体验，强化口碑和品牌影响力。 大范围的集中造势，针对目标客户续灌输项目价值点，有效积累目标客户。 通过精细化短信传播借势营销，快速扩大产品在25-35岁首置客户群体中的影响力。 通过前两个阶段实现B类客户积累3000组，C累客户积累16000组。 第三阶段 入市 快速占领，定价强销 （11月初-1月中） 大开盘引爆，小续销提价 强化客户推荐 产品比对 本项目82、88㎡两房产品 产品比对 万科尚源90+小三房 居住体验： 合景两房客厅+餐厅27 ㎡，面宽3.3-3.5m；万科小三房客厅：30㎡，面宽约4.1m 合景主卧12.88-14 ㎡，面宽3.2-3.5m；万科小三房主卧：14㎡，面宽约3.6m 功能： 本案为纯两房户型，万科金色领域主打90+小三房，在户型功能性上较我案更为完善。 因此，跟万科的竞争，我们应该与其抢时间，早入市，利用总价优势去淡化户型上的劣势。 推盘节奏 首推：1、2、3、6、9号楼 约273套 时间：11月初 实现：95%以上的开盘去化率 第二次推盘：8、11、12号楼 约216套 时间：11月底 实现：11、12号楼差货当中货卖，和首批相比实现5%的溢价 第三次推盘：4、5、7、10号楼 约315套 时间：12月底 实现：和第二批相比实现5-8%的溢价 前期客户充分储备，通过首次开盘约250套的尽销，制造市场热点； 在2-3周之内快速加推，合理提升项目价格，70%首次开盘遗留客户，30%新储备客户； 再通过1个月的蓄客，再次加推，持续提升价格，30%前两次开盘遗留客户，70%新储备客户。实现速度和价格的完美结合。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 定价策略 　 100万以下 100-120万 120-150万 150-180万 180-250万 250-350万 350-450万 450-550万 550万以上 70㎡以下 5100 674 472 0 0 0 0 0 0 70-90㎡ 1717 12572 40488 2549 0 0 0 0 0 90-120㎡ 2544 2184 37451 16803 3805 232 0 0 0 120-140㎡ 0 0 628 10794 25746 0 0 0 0 140-160㎡ 0 0 156 0 14057 3041 0 0 0 160㎡以上 0 0 161 410 3084 5814 3223 0 649 我们82、88平米产品看目前的竞争环境： 活跃总价段为120-150万左右，均价15500元/平米左右。 目前距离本案较近的新城悠