商业综合体开发的方法论解析.ppt

商业综合体开发与管理的方法论 以日本和中国部分项目为例 杨宝民 中国商业地产联盟专家委员 清华大学国际商业地产运营班客座教授 深圳NEW MALL商业管理公司总经理 新加坡星联国际机构董事 电话QQ:250703408 目录 前言 城市商业综合体定义与特点 第一部分：大阪难波城综合体案例 第二部分：日本六本木新城综合体 第三部分: 上海松江大学城商业综合体 第四部分：泉州体育中心商业综合体 大型城市商业综合体 大型城市商业综合体一般包括五星级酒店、购物中心和写字楼、公寓型住宅，它是城市集约化发展的必然要求，能够满足办公、购物和白领人士居住要求。 大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般酒店功能和购物中心功能是基本组合或者写字楼和购物中心功能进行基本组合。 城市商业综合体开发流程 下面我们通过日本与韩国城市商业综合体案例进行介绍 大型城市综合体的多专业团队协同工作方法 五星级酒店在综合体的地位 在五星级酒店项目论证过程中，我们认为可以发挥综合体优势，方便设置酒店和购物中心之间的动线连接，采用自然的流线连接酒店出口和购物中心空中入口，鼓励五星级酒店的住客到商业空间休闲和消费。 在五星级酒店的设施中，重点强调宽带计算机网络和睡眠健康系统用品，在设计创新同时，在设施布置方面也能够创新，满足现代顾客的需求。 通过高级酒店提升物业价值。 酒店级别与购物中心之间的关系 超五星级别酒店与国际名品购物中心或中高档购物中心搭配。 四、五星级酒店与中高档购物中心搭配，不适当的搭配会影响物业总体价值。例如大商集团在哈尔滨的麦凯乐购物中心和综合体就是一个不恰当配置物业档次的案例。 五星级酒店的投入产出分析 １．造价１万元/平方米 ２．投资回收一般１０年 环境优美，可见性好，周边比较繁华的地段回收期可以缩短。 如何预测购物中心经营结果 １．VMD visual merchandising (商品企划)and display 将商品的政策和战略变成视觉展现．视觉化商品营销的重要目的之一，是把商品价值的效果最大化，通过品牌之间的差异提升销售利润。一般商品企划占有８０％比重，视觉形象占有２０％比重。 2.建立在顾客调查与反馈基础上的不同业态组合的模拟经营分析 董事会需要知道购物中心未来经营的结果。 VMD详解 VM是把购物中心形象具体化，以有效的营销活动为手段，把商品企划、进货销售等所有业务整合起来的策略。 商业建筑策划 １．根据顾客的需求进行商业规划与商业面积测算， 根据经营要求勾画商业空间的初步模型。 ２．根据洋流理论选择最能让人流通畅，优先选择环形布局，不论何种建筑形态。 ３．对商业建筑概念模型进行招商摸底和运营成本分析，选择运营成本相对较低的方案。 ４．文化主题与建筑空间的表示结合起来,形成项目的文化内涵。 对城市综合体开发和经营高级职业经理人的三个要求 1.熟练掌握开发和运营流程，具备专业知识。 2、具备管理多专业团队的能力，知人善任。 IQ＋EQ均衡 3、国际化视野 善于整合国际化资源形成项目竞争能够能力 案例1 位于深圳核心商圈的东方时代广场 从组建开始就有强大的自营百货，经营绩效名列深圳前茅。 广州中华广场开业后增加自营百货 可行性报告的主要内容 一、经济环境分析 1、国内、珠三角及广州市宏观经济分析 2、国内、珠三角及广州市商业市场的总体概况及前景 3、消费者调研分析 二、百货业态分析 1、国内、珠三角及广州市百货业态的总体概况及前景 2、中华广场百货业态分析 3、中华广场与其他购物中心的竞争力对比 三、项目可行性及投资经济效益分析 项目简介：位于中华广场五楼，建筑面积14000平方米 负一楼、一楼为时尚商场，以经营服装及配饰、鞋类为主，二、三楼主要为吉之岛，四楼经营手机，五楼现在经营家具，六楼为中华百货（6000平方米）和文化项目，七楼为餐饮娱乐项目，八楼为电影城。 以创新的思维建设中国的旅游商业综合体 以创新的业态打造消费目的地 充分发挥黄山旅游资源优势 只有抓住黄山游客和周边100公里范围品牌消费者，现代化的黄山步行街才能成功。 奥特莱斯业态在黄山的发展作为重点之一，我们的标杆适合混合业态。的奥特莱斯和购物中心结合 以体验式的建筑环境 留住远方的客人 建筑形态以综合体和步行街结合，形成顾客目的地。东部适合采用综合体模式设计，同时将综合体作为商业街区最有吸引力的一个重要端点。 奥特莱斯等名品经营业态靠近高级酒店，形成品牌消费区，突出厂商直营店 结论3地铁商业物业成功规律 必要条件:商业中心和地铁连接 充分条件:良好的建筑策划与商业经营是充分条件 新摩尔系统地完成了地铁轨道交通和高速铁路项目的论证和招商工作,积累了交通枢纽综合体